나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [8] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [8] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층209호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경52531
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층209호 (성연에드가오피스텔)
• 감정가: 131,000,000원
• 최저가: 64,190,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서산지원 경매3계 2024타경52531 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층209호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경52531 (8)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층209호

용도: 오피스텔

감정가: 금 131,000,000원 (일억삼천일백만원)

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적 (전용): 26.14㎡ (약 7.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "서산테크노밸리" 내에 위치한 성연에드가오피스텔 7층 중 2층 209호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 2층이며, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급·배수, 난방설비, 승강기 및 주차장 설비가 갖춰져 있으며, 토지는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서 업무용 부지로 활용되고 있습니다.

(※현장조사 시 폐문 등으로 인해 설비의 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 및 주위 환경

본건이 위치한 서산테크노밸리 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 주상나지 등이 혼재하는 주거지대입니다.

주위 환경은 무난한 수준으로 평가되며, 생활 인프라가 점차 확충되는 지역 특성을 가지고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지에 속해 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 유의사항

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 주식회사입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

특이사항 및 주의사항은 현재 보고서상 "없음"으로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 발견될 수 있는 점유 관계, 미공시된 유치권 등은 항상 유의해야 합니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 및 편의 시설

본건이 위치한 서산테크노밸리는 산업단지와 주거지가 결합된 형태의 택지지구입니다.

주거지대에 인접하여 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있으며, 인근의 아파트 단지 주민과 산업단지 종사자를 흡수하는 주거 및 배후 상권의 역할을 수행합니다.

다만, 대규모 중심 상권이라기보다는 근린 생활 위주의 상권이 형성되어 있으며, 문화 및 대형 쇼핑 시설은 서산 시내를 이용해야 하는 한계가 있습니다.

교육 환경 측면에서 볼 때, 인근에 성연초등학교 등이 있으나, 중·고등학교는 상대적으로 원거리에 위치할 수 있어 교육 환경의 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위험 요소 및 제한 사항

1. 산업단지 인접 리스크: 본건이 일반산업단지 내 준주거지역에 위치하고 있어, 주거 환경에 미치는 산업 시설의 소음, 분진 등 잠재적 영향에 대한 고려가 필요합니다.

2. 설비 정상 작동 미확인: 현장조사 시 폐문으로 인해 오피스텔 내부 설비(난방, 급·배수 등)의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 잔금을 납부하기 전에 이에 대한 확인 및 필요 시 수리 비용을 예상해야 합니다.

3. 임대차 관계 미상: 임대차 여부가 불분명하므로, 예상치 못한 임차인의 존재로 인한 명도 어려움 및 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

4. 가축사육제한구역: 토지 이용계획상 가축사육제한구역(대부분의 가축 사육 불가)으로 지정되어 있어, 비록 오피스텔 부지이지만 지역의 환경적 특성을 반영합니다.

5. 혐오시설: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지 특성상 간접적인 환경 요소(예: 공장 소음, 폐기물 처리 시설 등)의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 요약

종합 의견: 본건은 서산테크노밸리 내 직주근접 수요를 바탕으로 하는 주거용 오피스텔로서, 비교적 무난한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천만 원 초반으로, 임장 및 시세 조사를 통해 적정한 입찰가 산정이 이루어진다면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 미상에 따른 명도 리스크와 산업단지 인접에 따른 환경 요소를 철저히 분석해야 합니다.

투자 포인트:

1. 배후 수요: "서산테크노밸리"라는 대규모 산업단지의 직주근접 배후 수요를 확보하고 있어, 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

2. 준주거지역 입지: 도시지역 내 준주거지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용에 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 원 초반대로, 소액으로 부동산 임대업 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

4. 명도 리스크 관리: 임대차 미상이므로, 보증금 리스크가 없는 선순위 임차인의 존재 여부를 법원을 통해 최종 확인하고, 명도에 대한 철저한 계획을 수립하여 입찰해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계