나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [4] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층205호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [4] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층205호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경52531 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층205호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층 205호에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

본 물건의 사건번호는 서산지원 2024타경52531 (4)이며, 용도는 오피스텔(주거용)입니다.

최초 감정가는 1억 3,100만 원으로 책정되었습니다.

전용면적은 건물 $26.14\text{m}^2$ (약 $7.91$평)이며, 대지권 면적은 $9.95\text{m}^2$ (약 $3.01$평)입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본건은 서산테크노밸리 내에 위치하여 산업단지의 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 주거용 오피스텔입니다. 인근 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 주위 환경은 무난한 수준으로 평가됩니다. 교통 상황 역시 간선도로 및 버스정류장 접근성이 양호하여 무난한 수준입니다.

건물의 구조는 7층 중 2층으로 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.

권리 관계는 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 임차 관계가 없을 가능성이 높으나, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 현장 조사 시 점유 관계 및 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "서산테크노밸리" 내에 위치하고 있습니다. 서산테크노밸리는 산업과 주거, 상업 기능이 결합된 독립된 상권을 형성하고 있으며, 인근에 아파트 단지(이안아파트, 힐스테이트, 이편한세상 등)와 오피스텔이 다수 입주했거나 입주 예정으로 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 물류 이동이 편리합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

서산테크노밸리 내 주거지대에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이하며, 주로 20~30대 젊은 연령층을 배후 수요로 하는 독립 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내에 대규모 오피스텔 및 상가 건물들이 입주했거나 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 더욱 기대됩니다.

주변에는 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 기본 생활 인프라(마트, 편의점, 학원 등)는 무난히 갖추어진 상태로 판단됩니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자 한OOOOOOO가 채무자 주OOOOOO를 상대로 경매를 신청한 사건입니다.

소유자와 채무자가 주OOOOOO로 동일하며, 이는 통상적으로 대출(담보)에 의한 임의경매의 형태입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물과 토지 모두를 취득하는 데 문제가 없습니다.

제시외 건물 및 토지 지분상 특이사항은 없으며, 매각 물건명세서상 인수할 권리 또는 하자가 발생할 위험은 낮은 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현황조사 시 '폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상 작동 유무는 별도 확인을 요함' 및 '임대관계는 미상임'으로 기재된 점입니다. 이는 현재 점유자가 누구인지(소유자 또는 임차인), 임차인이 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 명확히 파악하기 어렵다는 의미입니다.

최종 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 비용적 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 철저한 점유 관계 파악이 요구됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 오피스텔의 특성상 내부 설비(난방, 급배수 등)의 정상 작동 여부를 현장 조사 시 필히 점검해야 합니다. (감정평가서에도 폐문으로 인해 정상 작동 유무 확인을 요청함)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리라는 안정적인 산업단지 배후 수요를 가진 소형 주거용 오피스텔로, 투자 가치가 양호한 물건으로 판단됩니다. 주변 대단위 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 양호하고, 도로 접근성이 우수하여 직장인 수요를 흡수하기에 적합합니다.

다만, $26.14\text{m}^2$ (약 $7.91$평)의 소형 평형이므로 주로 1인 가구의 임대 수요를 타겟으로 하며, 미확인된 임차 관계에 대한 명도 리스크를 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 서산테크노밸리 내에 위치하여 현대오일뱅크, 롯데케미칼 등 대기업 관련 협력업체 종사자들의 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 직주근접형 오피스텔입니다.

둘째, 저렴한 투자금: 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우, 주변 시세 대비 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 소액 투자 상품입니다.

셋째, 양호한 주변 환경: 인근에 주거 단지가 밀집되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 준공 2019년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 관리 상태가 양호합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계