나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [10] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [10] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층211호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경52531
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층211호 (성연에드가오피스텔)
• 감정가: 131,000,000원
• 최저가: 64,190,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서산지원 경매3계 2024타경52531 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층211호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

서산지원 2024타경52531 (10) 사건의 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629에 위치한 성연에드가오피스텔 2층211호에 대한 부동산 임의경매 물건 보고서입니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 건이며, 감정가는 1억 3,100만 원으로 책정되었습니다. 오피스텔 용도로 주거용으로 이용 중인 구분건물입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 9.95제곱미터(약 3.01평)이며, 건물(전용) 면적은 26.14제곱미터(약 7.91평)입니다. 해당 건물은 7층 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 2019년에 준공되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "서산테크노밸리" 내에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 주상나지 등이 혼재하는 주거지대입니다. 서산테크노밸리는 5만여 산업인력의 직주근접 수요를 품고 있는 계획 신도시로서 풍부한 산업 인프라를 갖추고 있습니다. 주변에 e편한세상 서산테크노밸리 등 대단위 공동주택이 소재하며, 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 주변 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다. 29번 국도 및 70번 국지도를 통해 서해안고속도로 진입이 용이하여 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다. 일반산업단지에 포함되어 있어 산업단지 배후 주거 시설로서의 역할을 기대할 수 있습니다. 가축사육제한구역(300m 일부 제한)에 해당하나 오피스텔 이용에는 영향이 미미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본건은 채권자 한OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOO로 동일합니다. 매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 토지 및 건물 전체가 매각에 포함되어 권리상의 복잡성은 낮습니다.

3.2. 권리관계 요약

현재 제시된 정보에 의하면 임대관계는 미상(미확인)으로 보고되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 임차인 현황 및 대항력 유무를 면밀히 분석하여 명도(인도) 과정에서의 리스크를 최소화해야 합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 추가적인 권리 분석(등기부 등본 확인)을 통해 인수되는 권리가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 서산테크노밸리 내에는 상업시설이 조성되어 있어 원스톱 라이프가 가능한 환경입니다. 주변에는 오피스텔 및 아파트 등 다수의 주거 단지가 밀집되어 있어 기본적인 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 특히 산업단지 근로자의 1인 가구 수요가 풍부한 지역 특성상, 소형 오피스텔에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 시설

본 오피스텔은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다. (단, 설비의 정상 작동 여부는 현장조사 시 별도 확인 필요). 주변 교육 환경으로는 성연초등학교가 있으나, 중·고등학교는 2km 이상 떨어져 있어 학군적 이점은 낮습니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 인근에 서산시에서 추진하는 체험 관광형 소각장(기존 소각장 변신)이 연말에 문을 열 예정이라는 정보가 있으나, 물건지와 소각장의 정확한 거리에 따른 체감상의 영향은 별도 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

* **임대차 관계 미상:** 임차인 유무, 대항력 여부가 불분명하여 명도 난이도가 상승할 가능성이 있습니다. 입찰 전 정확한 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

* **설비 작동 여부 미확인:** 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로, 하자 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* **산업단지 배후 수요 의존성:** 서산테크노밸리 산업 환경 변화에 따라 임대 수요가 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 안정적인 주거 및 업무 환경에 위치한 소형 오피스텔로, 직주근접 수요가 풍부한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 감정가 기준 약 7.9평의 실사용 면적은 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 상대적으로 낮은 감정가는 투자의 매력도를 높이는 요소입니다. 권리 분석상의 임차인 현황만 명확히 해결된다면, 실수요 및 수익형 부동산 투자처로서 고려할 가치가 높습니다.

6. 투자 포인트

* **직주근접 임대 수요:** 서산테크노밸리 및 인근 16개 산업단지의 약 8만여 명에 달하는 풍부한 배후 수요를 확보하고 있어 공실률 관리 측면에서 유리합니다.

* **소액 투자 가능성:** 감정가 1억 원 초반대의 소형 오피스텔로, 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합한 수익형 물건입니다.

* **신도심 인프라:** 지구단위계획구역 내 준주거지역에 위치하여 주거 환경 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계