나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [5] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층206호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [5] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층206호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경52531 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층206호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경52531 (5)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층206호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 금 131,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자/소유자/채무자: 한OOOOOOO / 주OOOOOO / 주OOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 9.95제곱미터 (약 3.01평)

건물면적 (전용): 26.14제곱미터 (약 7.91평) (아파트가 아니므로 분양면적 표기는 생략합니다. 제시된 정보는 전용면적 기준입니다.)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 '서산테크노밸리' 내에 위치하고 있습니다. 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 주상나지 등이 혼재하는 주거지대로서 주거환경은 비교적 무난한 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 간선도로 및 시내 버스정류장이 인접하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다. 토지이용계획상 준주거지역 및 일반산업단지 내에 속해 있어, 주거 편의성과 직주근접성이 확보된 입지로 판단됩니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 '부동산임의경매' 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)입니다. 감정평가서상 '임대관계 미상'이며, '현장조사시 폐문 부재'로 확인되어 임차인 유무 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다. 소유자 점유 시 명도 난이도는 보통 수준으로 예상되나, 임차인이 존재할 경우 매각 이후 권리관계 및 명도 계획을 면밀히 수립해야 합니다. 감정가 기준이며, 추후 최저가 변동 시에는 입찰가 산정 전략을 재수립해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 오피스텔이 위치한 서산테크노밸리 지역은 일반산업단지를 배후로 두는 직주근접형 주거 상권입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 주거 편의시설 이용은 가능합니다. 토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 향후 상업시설 확충 가능성도 있으나, 현재는 주로 인근 산업단지의 종사자를 대상으로 하는 주거 시설 수요가 주요할 것으로 보입니다.

2.4. 생활 정보

본건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 2층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있어 주거용 오피스텔로서의 생활 편의성은 양호합니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 샷시 등 마감 상태도 무난한 것으로 확인됩니다. 다만, 현장조사시 폐문으로 인해 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 주요 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크

1) 임대차 관계 미상: 현장조사 시 폐문 부재 및 임대관계 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 존재, 명도 저항 등)에 대비하여 입찰 전 철저한 임차인 분석(전입세대 열람 등)이 필수입니다.

2) 혐오시설: 서산시에서는 쓰레기 소각장(광역 소각장)을 전망대, 찜질방, 물놀이장 등을 갖춘 복합 체험 관광형 시설로 변모시키는 사업을 진행하고 있으며, 연말 정상 운영을 목표로 하고 있습니다. 해당 시설이 본 물건지와 직접적으로 인접한지는 추가적인 지리적 확인이 필요하나, 서산테크노밸리 인근의 산업단지 및 폐기물 시설은 잠재적인 환경 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 소각장이 지역 명소로 변신 중인 점은 기존의 부정적 인식을 완화할 수 있는 요인입니다.

3) 설비 작동 여부: 현장조사 불가로 난방 및 급배수 등의 설비가 정상적으로 작동하는지 여부를 알 수 없어, 내부 수리비용 발생 가능성이 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1) 서산테크노밸리 직주근접: 일반산업단지를 배후 수요로 두는 입지로, 1~2인 가구 및 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

2) 준주거지역 및 지구단위계획구역: 도시지역 내 준주거지역에 속하며 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 주변 개발 환경에 따른 가치 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

3) 소액 투자 및 주거용 용이성: 감정가가 1억 3천만원 수준으로 소액 투자가 가능하며, 건물 이용상태가 '주거용 오피스텔'이므로 투자 및 실수요 모두를 고려할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 직주근접성이 확보된 주거용 오피스텔로, 소액으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 인근 지역의 환경(폐기물 시설 등) 관련 이슈에 대한 심도 있는 사전 조사가 요구됩니다. 현재 감정가를 기준으로 하였을 때, 향후 개발 호재 및 배후 수요를 감안하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정한다면 충분히 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매3계