나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59341 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 366 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59341 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 366 전 경매

• 사건번호: 2024타경59341
• 주소: 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 366
• 감정가: 257,702,000원
• 최저가: 126,273,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매3계 2024타경59341 | 소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 366 | 감정가: 257,702,000원 | 최저가: 126,273,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경59341 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 366번지로, 지목은 '전'입니다.

본 경매는 토지 매각만을 대상으로 합니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 7265.00㎡ (약 2197.66평)입니다.

감정가는 257,702,000원으로, 이는 제시외 건물의 제한을 감안한 가격입니다.

건물 면적은 없으나, 제시외 건물 면적은 1699.00㎡로 상당한 규모입니다.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 일괄 매각으로 진행됩니다.

가장 큰 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점입니다 (미제출 시 보증금 몰수).

제시외 건물(농장, 주택 등)은 매각 대상에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 농장 및 일부 주택 등으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 서산시 팔봉면 금학리 "마살미골" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 농장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

서산시 팔봉면은 가로림만과 팔봉산이 주변에 위치한 지역이며, 특히 팔봉산은 서산 9경 중 하나로 알려져 있습니다.

본건 토지가 팔봉산 등산로와 가까우며, 바다와도 10분 거리에 위치하고 있어 자연환경이 우수한 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 완경사지대 내의 부정형이며, 기호(1)은 농장 및 일부 주택 등으로, 기호(2),(3)은 묵전 상태로 이용 중입니다.

기호(1), (2)는 북서측 폭 2-3m 현황도로를 통해 접근이 가능하나, 기호(3)은 맹지 상태입니다.

이는 토지 전체를 활용하는 데 있어 일부 제약이 될 수 있습니다.

공부상 지목이 '전'인 농지이지만, 현황은 농장 및 일부 주택 등 타 용도로 사용 중이라는 점을 인지해야 합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 기호별로 계획관리지역, 보전관리지역으로 나뉘며, 이는 개발 가능성 및 보전 필요성에 차이가 있음을 의미합니다.

특히, 모든 필지에 가축사육제한구역이 설정되어 있어 축사 용도로는 제한을 받습니다 (축종별로 제한 범위 상이).

기호(3)은 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 농지로서의 활용도는 낮을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 권리 관계

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 서OOOOOOO

3.2. 특이사항 및 법적 쟁점

법정지상권 문제: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(총 1699.00㎡)이 토지 위에 소재합니다. 감정가는 이 제시외 건물로 인해 토지 이용이 제한받는 정도를 감안하여 책정되었으나, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 매수인이 잔금을 납부한 이후에 법정지상권 성립 여부를 법적으로 다투거나 건물 소유자와 협의해야 하는 리스크가 있습니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 물건은 농지법상 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다 (2024.10.29. 팔봉면사무소 사실조회 회신서 참고). 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. 현황이 농장 및 주택 등으로 이용 중이라도 공부상 '전'이므로 농업경영계획서 등을 통해 농취증 발급 가능 여부를 사전에 면사무소에 확인해야 합니다.

임차인 현황: 제시외 건물 중 주택을 제외한 나머지 시설 일체는 임차인(이**) 소유인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 명도 과정에서 제시외 건물 소유자와의 관계 정리가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 외곽 지역에 위치하므로, 상업 시설은 발달하지 않은 지역입니다.

주요 생활 편의 시설은 팔봉면 소재지 또는 서산 시내를 이용해야 합니다.

다만, 팔봉면은 팔봉산 감자축제 등을 통해 농특산물의 우수성을 알리고 있어 지역 경제 활성화에 긍정적인 요인이 있습니다.

4.2. 생활 정보

자연환경이 우수한 지역으로, 팔봉산 등산로 및 바다와 가까워 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합합니다.

주요 생활 정보는 서산시의 해양자원(굴, 우럭 등)과 관광 명소(아라메길 등)와 연계되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 분석

인근 지역에 명확한 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

다만, 서산시에서는 쓰레기 소각장을 찜질방, 물놀이장 등 복합 체험 공간으로 바꾸는 사업을 추진 중인 사례가 있습니다. 이는 서산시의 환경 개선 노력을 보여주지만, 해당 소각장이 본건과 거리가 얼마나 있는지는 개별적으로 추가 확인이 필요합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 반드시 사전 발급 가능 여부를 확인해야 하며, 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

법정지상권 성립 여부 및 제시외 건물 처리 문제: 매각 대상이 아닌 건물의 소유권 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 건물이 상당한 규모(1699.00㎡)이므로 법정지상권이 성립된다면 토지의 이용 및 가치에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

현황 도로 접근성 및 맹지 포함: 기호(3)이 맹지이며, 기호(1), (2)의 도로 폭이 2-3m 내외로 협소하여 대규모 개발에는 한계가 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 토지 면적이 2,000평 이상으로 매우 넓고, 계획관리지역과 보전관리지역을 포함하고 있어 개발과 보전의 가치를 동시에 지닌 물건입니다.

감정가가 제시외 건물로 인한 이용 제한을 감안하여 책정되었다는 점은 리스크가 가격에 반영되었음을 의미합니다.

따라서, 농지취득자격증명 문제와 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 능력이 있는 전문가 또는 투자자에게 적합하며, 리스크 대비 높은 시세차익을 목표로 할 수 있는 물건입니다.

5.3. 투자 포인트

넓은 면적(7265.00㎡): 대규모 전원주택단지, 귀농귀촌 시설, 혹은 농장 부지로 활용 가능합니다.

계획관리지역 포함: 일부 개발 행위가 용이한 계획관리지역이 포함되어 있어 활용도가 높습니다.

가격적 메리트: 제시외 건물 및 법정지상권 리스크가 감정가에 반영되어 있어, 이 리스크를 해소할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

우수한 자연환경: 팔봉산 인근, 바다 근접 등 자연 경관이 뛰어나 전원생활 수요가 높습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계