나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121326 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1119 메르하우젠 8층817호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산여자고등학교" 남동측 인근에 위치하는 메르하우
젠(총 1개동 258세대) 8층 817호로서, 주위는 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 상가주
택, 학교 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량
의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 8층 817호로서,
(2004.07.02 사용승인)
외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄하게 조성된 주상복합아파트(메르하우젠) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m-12m)
(2014-12-12)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121326 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1119 메르하우젠 8층817호

용도: 아파트

1.3. 건물 개요

아파트명: 메르하우젠

사용승인일: 2004년 7월 2일

총 세대수: 258세대

총 동수: 1개동

건물 층수: 최고 12층, 본건 8층

1.4. 면적 정보

감정가: 59,000,000원

토지면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.46㎡ (약 10.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

본건은 전용면적 33.46㎡ (약 10.12평)의 아파트이며, 건물 전체 면적은 21920.84㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "둔산여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 상가주택, 학교 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 도로 상황

남서측으로 소로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-12-12)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20), 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 압류 (서대전세무서장, 2024-07-18)

등기부요약 상 주요 권리로는 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김정아

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 1일

확정일자: 2022년 8월 1일

대항력: 있음

비고: 을구 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 권리 요약

매수인 인수 권리: 선순위 임차권 (김정아, 보증금 66,000,000원)

인수 보증금: 8,883,020원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대전광역시 서구 둔산동의 상가지대로, 주상복합아파트, 근린생활시설, 상가주택, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 상업시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

"둔산여자고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 또는 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 편의시설

인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

선순위 임차인인 김정아 씨의 보증금 66,000,000원 중, 배당받지 못한 잔액 8,883,020원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

6.2. 내부 상태 확인 필요성

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 이용 상태는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2004년으로, 20년 경과된 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 둔산여자고등학교 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 상업시설 및 교통 환경이 양호합니다. 다만, 선순위 임차인으로 인해 보증금 일부(8,883,020원)를 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 건물은 복합 용도로 사용 중인 메르하우젠 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구 둔산동이라는 입지적 장점.

* 인수해야 할 임차인 보증금 잔액이 비교적 크지 않아 추가 부담이 적음.

* 전용면적 33.46㎡ (약 10.12평)의 소형 평형으로 실거주 또는 소액 투자용으로 고려 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(33.46㎡)의 거래 사례를 보면, 2025년 12월 23일에 8층 매물이 57,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 59,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금(8,883,020원)을 제외한 순수 입찰가를 기준으로 판단할 때, 최근 실거래가 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 57,000,000원

(총 실질 부담 가능 금액: 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 57,000,000원 + 8,883,020원 = 65,883,020원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.