나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11480 [1] 경기도 화성시 마도면 금당리 602-5 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11480 [1] 경기도 화성시 마도면 금당리 602-5 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경11480 | 소재지: 경기도 화성시 마도면 금당리 602-5 | 감정가: 817,827,000원 | 최저가: 400,734,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 종합

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11480 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 금당리 602-5 외 (총 4필지 일괄 매각)

용도: 임야 (현황 단독주택 부지 조성 중)

토지면적: 3190.00㎡ (약 965.08평)

감정가: 817,827,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 및 특징

본 건은 목록 1~4 토지 전체가 단독주택 부지 조성을 목적으로 개발행위허가를 득하여 현재 부지 조성 중인 상태로 일괄매각이 진행되는 물건이다. 전체 면적 3190.00㎡는 960평이 넘는 대형 부지로, 기호 1, 2, 3은 부지 조성 중이거나 완료된 상태이며, 기호 4는 현황 도로로 이용 중인 토지이다. 총 토지면적 대비 건물의 면적은 0.00㎡로 순수 토지 매각이며, 지분율이 319000/319000으로 온전한 소유권을 확보할 수 있다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 개발 호재

본건은 경기도 화성시 마도면 금당리 소재 ‘금당1리마을회관’ 남측 근거리에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 간선도로의 접근성이 보통 수준인 농촌 지대이다.

다만, 검색 결과에 의하면 해당 금당리 일대는 전원주택 단지 개발이 활발하게 진행 중이며 , 인근 마도IC와 송산마도IC를 통해 수도권 제2순환고속도로 및 평택시흥고속도로 등 주요 고속도로 접근성이 양호하다 . 특히, 수도권 물류의 중심축이자 산업 벨트에 속하여 대규모 공장 및 물류창고 부지 개발도 동시에 이루어지고 있어 , 향후 개발이 완료되면 교통 요충지로서의 가치가 상승할 잠재력이 있다.

2.2. 주위 환경 및 용도 지역

주위는 단독주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이다. 토지이용계획상 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한지역)에 포함되어 있다. 또한 수도권정비계획법상의 성장관리권역에 해당한다. 이는 난개발 방지 및 계획적 개발이 가능한 지역으로, 현재 단독주택 부지조성 허가를 득한 상태이므로 해당 용도로 개발을 이어가는 데는 문제가 없다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이다. 임의경매는 채권자가 설정한 담보권(근저당권 등)을 근거로 진행되므로, 낙찰 후 등기부상 대부분의 권리는 말소되어 깨끗한 등기부 취득이 가능하다. (단, 정확한 말소 기준 권리 분석을 위해서는 등기부등본 확인이 필수이다.)

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 목록 1~4 토지 전체가 일괄매각되는 건이다.

주의 사항으로 ‘목록1~4는 일단으로 단독주택 부지조성 목적으로 개발행위허가를 득하여 부지조성 중인 토지’라는 점을 반드시 인지해야 한다. 이는 매입자가 허가를 승계하거나 새로 받아 건축을 진행해야 함을 의미한다.

또한, ‘목록4는 현황 도로임’이 명시되어 있으며, 기호 4 토지는 실제 폭 4미터 내외의 도로로 이용 중이다. 이는 전체 면적 중 일부는 사도(私道) 등의 도로 부지로 활용되고 있어 건축 부지로의 직접적인 활용이 불가능하다는 점을 반영해야 한다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거 또는 산업 개발 잠재력이 있는 임야이므로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역의 '상권'과는 거리가 멀다. 대신, 인근에 금당공단 및 금당리협동화단지 등 산업 클러스터가 형성되어 있어 , 향후 배후 주거지(전원주택 단지) 또는 소규모 지원 시설(창고 등)로서의 수요를 기대할 수 있다.

4.2. 생활 정보

가까운 곳에 '금당1리마을회관'이 위치하고 있어 지역 커뮤니티의 중심은 있으나, 학교, 병원 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용해야 하는 농촌 지대의 특성을 가진다. 차량 이용 시 화성시청 및 송산면 생활권 등 주요 시설 접근이 20분 내외로 가능할 것으로 예상된다 .

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 토목 공사 및 개발 리스크

현재 부지조성 중인 상태이므로, 잔여 토목 공사 비용 및 개발 행위 허가 승계(또는 재허가) 관련 비용 발생 가능성이 높다. 특히, 기호 1, 2는 평탄하게 조성된 상태이나 기호 3은 조성 중이며, 기호 4는 도로이므로 각 필지의 현황을 정확히 파악해야 한다.

5.2. 환경적 리스크 (혐오시설)

주위 환경에 '축사'가 혼재한다고 명시되어 있어, 이로 인한 냄새, 소음 등의 환경적 불쾌감이 발생할 수 있다. 또한, 인근에 공단 및 공장이 다수 위치하고 있어 , 주거용 부지로서의 쾌적성이 다소 저하될 수 있다.

5.3. 토지이용계획 제한

보전관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속하므로, 향후 용도 변경이나 추가적인 고밀도 개발에는 제한이 따를 수 있다. 현재 허가받은 단독주택 부지조성 목적을 유지하는 것이 가장 안전하다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 총 3190.00㎡ (약 965.08평)의 대형 임야로, 이미 단독주택 부지조성 허가를 득하고 공사를 진행 중인 토지라는 점에서 투자의 명확성이 높다. 마도면 금당리 일대의 활발한 전원주택 및 산업 부지 개발 추세 와 마도IC를 통한 우수한 광역 교통 접근성은 긍정적인 요소이다.

6.2. 투자 포인트

최적의 용도: 개발행위허가를 득한 상태이므로, 전원주택단지 또는 단독주택 부지 개발 목적으로 최적화된 물건이다.

규모의 경제: 약 965평의 대형 토지를 일괄 매입하여 여러 필지로 분할 후 재매각(Exit)하는 개발사업 형태로 접근하기에 유리하다.

잠재적 가치 상승: 송산그린시티 개발과의 시너지 효과 및 인근 산업단지 개발로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있다 .

시세 대비 저렴한 취득: 감정가를 기준으로 경쟁 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 매입할 경우 상당한 투자 수익이 예상된다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계