나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93642 [1] 경기도 화성시 석우동 55 동탄예당마을롯데캐슬 143동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재"예당초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브위 경량철골 트러스 경사지붕 23층건내 2층 201호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 석재마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 욕실2, 주방/식당, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경93642 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 837,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 화성시 석우동 55 동탄예당마을롯데캐슬 143동 2층 201호

토지면적: 79.33㎡ (약 24.00평)

건물면적: 111.04㎡ (약 33.58평) - 전용면적

토지지분: 79.3321㎡

건물지분: 111.04㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 동탄예당마을롯데캐슬

동수: 143동

층수: 2층 / 총 23층

사용승인일: 2008년 08월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "예당초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 10월 10일 삼성생명보험주식회사 근저당 (을1) [말소 기준 권리]

현재 등기부상 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 813,500,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)으로 지정되어 있습니다.

아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

예당초등학교 인근에 위치하며, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 동탄예당마을롯데캐슬

총 세대수: 1,222세대

총 동수: 16동

주차대수: 총 68대 (지상 4대, 지하 50대)

최고층: 31층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 최근 시세 동향 (2026년 6월 기준)

최근 매매 사례:

* 99.21㎡ (12층) - 800,000,000원

* 96.4㎡ (19층) - 900,000,000원

* 87.64㎡ (13층) - 755,000,000원

전용면적 111.04㎡ (약 33.58평)은 제공된 시세 자료에서 직접적으로 일치하는 면적이 없으나, 유사 면적인 96.4㎡ ~ 99.21㎡ (약 29.16평 ~ 30.00평)의 시세가 7억 5천 5백만원 ~ 9억원 수준으로 파악됩니다. 본건의 111.04㎡ (약 33.58평)는 이보다 더 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 등 상세 정보가 없어 인수 부담 여부 판단이 어렵습니다.

6.3. 주변 혐오시설

화성시 서부 지역을 중심으로 폐기물 처리 시설, 소각장 등이 입지하고 있다는 정보가 있으나, 본건 소재지인 석우동 및 동탄예당마을롯데캐슬 인근에서 직접적으로 주거에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 석우동에 위치한 동탄예당마을롯데캐슬 아파트로, 주변 교육 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다.

건물 및 토지 면적이 적절하고, 아파트 단지 규모도 상당하여 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 적정 수준으로 보이나, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부 및 임대 관계 미상 등 일부 리스크 요인이 있어 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 및 편의시설

초등학교와 인접한 교육 환경 및 편리한 교통망, 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

8.2. 비교적 최신식 아파트

2008년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상.

8.3. 시세 대비 잠재적 가치

감정가 837,000,000원 대비 최근 거래 시세(유사 면적 약 7억 5천 5백만원 ~ 9억원)를 고려할 때, 낙찰가를 잘 산정하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 837,000,000원

최근 시세 분석:

본건의 전용면적 111.04㎡ (약 33.58평)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 96.4㎡ ~ 99.21㎡ (약 29.16평 ~ 30.00평)로, 2026년 6월 거래가 755,000,000원 ~ 900,000,000원 수준입니다.

본건은 이보다 더 넓은 면적이므로, 유사 면적의 상단 시세보다 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

주의사항:

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 실제 권리 관계 및 인수 비용에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

임대차 관계가 미상이라는 점도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가는 837,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

그러나 '지상권' 및 '임대 관계 미상' 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 낙찰 가능성을 높이기 위해 시장 상황과 리스크를 반영한 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 750,000,000원 ~ 820,000,000원

*이는 시세 및 권리 분석을 바탕으로 한 잠정적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 추가 확인, 경매 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.