나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94294 [1] 경기도 화성시 송산동 150-30 진보빌라 라동 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94294 [1] 경기도 화성시 송산동 150-30 진보빌라 라동 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경94294 | 소재지: 경기도 화성시 화산남로55번길 8-5, 라동 1층101호 (송산동,진보빌라) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 131,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 수원지방법원 2024타경94294 (1) 화성시 송산동 진보빌라

1.1. 물건 개요 및 현황 분석

사건번호는 수원지방법원 2024타경94294 (1)이며, 매각 대상은 경기도 화성시 송산동 150-30 진보빌라 라동 1층 101호 다세대주택입니다. 실제 물건지 주소는 화성시 화산남로55번길 8-7입니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 131,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 40.00제곱미터 (약 12.10평), 건물(전용)면적은 59.24제곱미터 (약 17.92평)입니다. 다세대주택 특성상 전용면적이 비교적 넓어 실거주에 적합합니다.

건물의 사용승인일은 2010년 11월 30일로, 약 15년 차의 철근콘크리트 구조 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 난방설비는 도시가스를 사용합니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 화성시 송산동 소재 화산초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 저층 주거환경이 잘 보존된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 차량 진출입은 용이합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채무자 및 소유자가 정OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인의 대항력에 관한 부분입니다. 임차보증금 반환채권을 양수한 신청 채권자가 '대항력 포기 확약서'를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 배당에서 임차보증금 전액을 변제하지 못한 잔존 보증금에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 책임을 인수할 위험이 사실상 제거된 상태로, 명도 리스크가 매우 낮고 깨끗하게 인수할 수 있는 '권리상 안전한 물건'으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 송산동 지역은 화산초등학교를 중심으로 주거 밀집 지역을 형성하고 있어 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있습니다.

생활 편의시설 이용은 도보권 내의 근린생활시설에 의존하며, 대형 상권은 차량 이동이 필요합니다.

학군은 화산초등학교를 이용하는 등 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 대중교통 여건: 대중교통 접근성이 불편한 점은 실거주 시 차량 의존도를 높이는 요인입니다.

2. 토지이용 제한: 본건은 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 소음 발생 가능성 및 건축 행위 제한을 받을 수 있습니다. 특히 소음 관련 사항은 현장 답사를 통한 직접 확인이 필수입니다.

3. 혐오시설: 지도 및 정보검색 결과, 물건지 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경 및 소음 발생 여부를 직접 확인해야 합니다.

4. 임대관계: 현재 임대관계는 미상이나, 앞서 언급된 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 분석상의 리스크는 해소되었습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 감정가 1억 3천 1백만 원 수준으로, 비교적 넓은 전용면적(59.24㎡)을 갖춘 1층 다세대주택입니다. 권리 분석상 가장 큰 위험요소인 임차인의 대항력 문제가 채권자의 확약서 제출로 인해 깨끗하게 해소된 '안전한 물건'이라는 점이 최대 장점입니다. 다만, 대중교통 불편과 군용비행장 소음대책구역이라는 지리적 한계는 명확히 인지해야 합니다.

투자 포인트

1. 권리관계의 안전성: 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 리스크가 사라져, 초보 투자자도 비교적 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

2. 실거주 목적의 접근성: 1층이라는 점과 넓은 전용면적(약 17.92평)을 고려할 때, 어린 자녀를 둔 실수요자나 주차 및 층간 소음에서 자유로운 1층을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

3. 화성 지역 주거 수요: 화성시는 지속적인 개발 및 인구 유입이 있는 지역으로, 저가형 주택에 대한 실수요는 꾸준합니다. 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계