나이스옥션 법원경매 여주 2023타경35140 [1] 경기도 이천시 송정동 357-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경35140 [1] 경기도 이천시 송정동 357-3 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2023타경35140 | 소재지: 경기도 이천시 송정동 357-3 | 감정가: 316,559,000원 | 최저가: 155,114,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경35140 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 357-3 (임야)

감정가: 316,559,000원

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건)

매각대상: 토지매각

토지면적: 539.00㎡ (약 163.05평)

용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 핵심 요약 (컨설팅 의견)

본 물건은 이천시 송정동 이천송정중학교 인근의 자연녹지지역 내 임야, 묵전, 주거나지 상태의 토지입니다. 주변은 농경지와 전원주택이 혼재하는 지역으로, 개발 잠재력을 가진 도시 외곽 토지 투자 물건으로 분류됩니다. 다만, **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필수이며, **지적도상 맹지**이고 **현황상 수풀이 우거진 비포장도로**를 통한 접근성이 매우 떨어진다는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 실수요자보다는 장기적인 개발 행위를 염두에 둔 투자자에게 적합하며, 낙찰 후 도로 확보와 농취증 발급에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 경기도 이천시 송정동 '이천송정중학교' 남동측 인근에 위치하며, 도심의 외곽과 농촌 지역이 만나는 시가지 주변 환경입니다. 주위는 논, 밭 등의 농경지와 전원주택, 소규모 주택이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통이나, 본건 토지 자체는 지적도상 맹지이며, 현황상 남동측 비포장도로와 접하나 수풀이 우거져 있어 차량 접근이 어려운 상태입니다. 즉, 현재 이용 가능성이 낮고, 토지의 형태 또한 남서하향의 완경사를 이루는 부정형으로 개발 난이도가 높습니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 상태

토지 이용상태: 기호(1)은 묵전, 기호(2)는 주거나지, 기호(3)은 토지임야 상태로 이용 중입니다.

용도지역: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 개발압력에 의해 용도지역 변경 가능성이 있으나, 현재는 건폐율/용적률 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

법정 제한: 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 각종 규제가 중첩되어 있어, 특정 개발 행위(공장, 숙박시설 등)에는 제한이 많습니다. 기호(3) 임야는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 토지 자체는 농경지 및 임야 지역에 위치하여 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 이천송정중학교 주변이나 인근 아파트 단지(신일아파트, 이천자이더파크아파트 등) 방향으로 기본적인 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

생활정보: 교육 시설(이천송정중학교, 송정초등학교)이 인근에 있어 학군 측면에서는 접근성이 있으나, 토지가 도심과 격리된 외곽에 위치하여 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용해야 합니다.

혐오시설: 인근에 확인된 주요 혐오시설은 없습니다. 주변 환경이 주로 농경지 및 전원주택이므로 쾌적한 전원 환경에 가깝습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (부동산 등기부)

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건). 임의경매는 채권자가 설정한 담보물권(근저당권 등)에 의해 진행되므로, 낙찰 시 해당 담보물권은 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자 이OO, 채권자 정OOO로 명시되어 있으며, 채무자는 공란이나 소유자와 동일인일 가능성이 높습니다.

매각 대상: 토지매각이며, 건물은 없고 제시외 물건도 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적/현황적)

맹지 리스크: 지적도상 맹지입니다. 현황 비포장도로가 있으나 수풀로 우거져 있어 사실상 접근이 어려운 상태입니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 **도로 사용 승낙**을 받거나 **주위토지통행권** 소송을 통해 통로를 확보해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

**농지취득자격증명(농취증)** 의무: 물건 목록 중 묵전(농지)이 포함되어 있어, 낙찰자는 **농취증을 제출**해야 합니다. 농취증을 발급받지 못하면 매수신청보증금(입찰 보증금)을 돌려받지 못하고 몰수당하게 되므로, 입찰 전 이천시청(또는 농지 소재지 관할 기관)을 통해 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

용도 규제: 자연녹지지역 및 다수의 규제(가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)로 인해 토지의 이용 목적에 제한이 많으므로, 투자 전에 원하는 개발 행위가 가능한지 건축법/국토계획법/산지관리법 등에 의거하여 철저히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 이천시 시가지 외곽의 **자연녹지지역 토지**로, 장기적인 관점에서 **개발 잠재력**을 가지고 있으나, 현재 **맹지 상태**와 **농취증 제출 의무**라는 **두 가지 핵심적인 난제**를 안고 있는 물건입니다. 감정가가 약 3.16억원으로, 평당 약 194만원 수준입니다. 주변 개발 압력과 자연녹지지역의 가치를 고려할 때 가격 경쟁력은 있으나, 리스크를 감안하여 시세보다 충분히 낮은 가격에 낙찰받아야 수익성이 확보될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

**장기 투자 관점의 용도 변경 기대**: 이천시 시가지 인근의 자연녹지지역은 도시 확장에 따른 토지 이용 계획 변경(예: 주거지역 편입)의 잠재적 수혜를 기대할 수 있습니다.

**가격 경쟁력 확보**: 맹지 및 농취증 리스크로 인해 다수의 입찰자가 포기할 가능성이 높아, 유찰을 통한 낮은 가격에 낙찰 기회를 잡을 수 있습니다.

**다목적 이용 가능성**: 임야, 묵전, 주거나지가 혼재된 필지로, 농업 목적 또는 소규모 전원주택 개발(도로 확보 전제) 등 다양한 용도로 계획이 가능합니다.

4.3. 결론

**농취증 발급이 확실**하며, **도로 확보 계획(주위토지통행권 또는 인접지 매입/사용 승낙)**에 대한 **대안과 자금력**을 가진 전문 투자자 또는 장기적인 안목으로 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크 관리를 최우선으로 하여, 철저한 현장 조사와 법적 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계