나이스옥션 법원경매 여주 2022타경35211 [1] 경기도 양평군 양평읍 백안리 332-9 수지프로미스 8동 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2022타경35211 [1] 경기도 양평군 양평읍 백안리 332-9 수지프로미스 8동 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2022타경35211 | 소재지: 경기도 양평군 양평읍 중앙로343번길 30-7, 8동 1층102호 (수지프로미스) | 감정가: 199,000,000원 | 최저가: 97,510,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (사건번호: 여주지원 2022타경35211 (1))

1.1. 물건 개요

소재지 경기도 양평군 양평읍 백안리 332-9 수지프로미스 8동 1층102호는 다세대주택(빌라)입니다.

전용면적 65.71㎡ (약 19.88평)이며, 통상적인 빌라 분양면적 기준으로 환산 시 약 82.14㎡ (약 24.85평) 수준으로 예상됩니다.

대지권 면적은 76.88㎡ (약 23.25평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가 199,000,000원으로 책정되었으며, 방 3개, 거실, 화장실 2개 등의 구조를 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 입지 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리에 위치하며, "백안2리마을회관" 남동측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 도심 지역이라기보다는 전원생활 및 교외 거주 수요를 위한 지역으로 판단됩니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 도로 현황:

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로 폭 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성에는 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

계획관리지역 내에 위치하고 있어 개발 가능성 측면에서는 양호하나, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 중첩된 환경 규제가 적용되고 있어 향후 개발 및 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음을 인지해야 합니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분:

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 경매입니다.

특이사항으로 중복사건이 확인되는데, 이는 다수의 채권자가 경매를 신청하였음을 의미하며, 채무관계가 복잡할 수 있으나 매각에는 큰 영향이 없습니다.

소유자 및 채무 관계:

소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 형식적 요건은 갖추고 있습니다.

채권자는 경OOOOOOO로 파악됩니다.

(말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.)

점유 및 임대차 관계:

현재 임대관계는 미상입니다.

소유자(채무자) 점유 가능성이 높으나, 임차인이 존재할 경우 주거용 건물의 인도 시 명도 저항 및 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

최우선변제 대상 소액임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주위 환경이 다세대주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상권의 형성은 기대하기 어렵습니다.

주로 백안2리마을회관 인근의 기본적인 생활 편의 시설 또는 양평읍 중심상권을 이용해야 합니다.

전형적인 주거 지역으로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

생활 정보:

위생급배수시설, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

주변에 학교, 병원 등 주요 인프라와의 접근성은 다소 떨어지나, 차량을 이용할 경우 양평읍 시내까지 이동이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리적 리스크:

임대관계 미상으로 인한 미확인 임차인의 명도 리스크가 가장 큽니다.

만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 금액이 높다면 인수될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 전입세대 열람 내역 및 실제 점유 관계를 철저히 파악해야 합니다.

입지적/물리적 리스크:

1층 호실로 일조권 및 사생활 침해, 지하층 습도 문제 등 저층이 가질 수 있는 일반적인 단점을 고려해야 합니다.

중첩된 환경 규제(자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)로 인해 향후 증축이나 용도 변경에 제한을 받을 가능성이 있습니다.

혐오시설 리스크:

(주변 시설 검색이 제한되어 특정 혐오시설 유무를 파악할 수 없었으나) 해당 지역은 농경지와 주택이 혼재된 교외 지역이므로, 축사, 폐기물 처리 시설 등 소규모 혐오시설이 인근에 위치할 가능성을 배제할 수 없습니다.

현장 방문 시 악취, 소음 등을 유발하는 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 계획관리지역 내에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가 대비 적정성을 판단하여 실수요 및 임대수익 목적으로 접근할 수 있습니다.

주거용 빌라로서의 기본적인 요건(방3/화2)을 갖추고 있으며, 교통 여건이 보통 수준이고, 1층이라는 접근 편의성을 가집니다.

다만, 임차인 명도 리스크와 중첩된 토지 이용 제한사항을 투자 전 반드시 검토해야 합니다.

투자 포인트:

1. 실수요 목적: 양평읍 인근의 비교적 저렴한 가격대의 주택을 찾는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2. 낮은 층수: 1층은 노약자 및 어린이가 있는 가정에게는 장점으로 작용할 수 있습니다.

3. 계획관리지역: 용도지역은 양호하나, 각종 규제는 양평 지역의 특성이므로 이를 감안한 장기적인 투자가 필요합니다.

4. 강제경매 중복사건: 채무 규모가 크고 복잡할 가능성이 있어, 채무자가 매각 과정에 개입할 여지가 적어 경매 절차 진행은 원활할 가능성이 높습니다.

법원 정보

여주지원 경매1계