나이스옥션 법원경매 여주 2024타경219 [1] 경기도 이천시 증일동 314-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경219 [1] 경기도 이천시 증일동 314-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경219
• 주소: 경기도 이천시 증일동 314-4
• 감정가: 4,351,180,000원
• 최저가: 2,132,078,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

여주지원 경매2계 2024타경219 | 소재지: 경기도 이천시 증일동 314-4 | 감정가: 4,351,180,000원 | 최저가: 2,132,078,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 이천시 증일동 소재의 임야로, 경매 사건번호는 여주지원 2024타경219 (1)입니다. 매각대상은 토지(임야) 일괄매각이며, 총 면적 29,412.00㎡ (약 8,897.10평)의 대규모 필지입니다. 감정가는 4,351,180,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 핵심 특징 (개발행위허가 득한 임야)

본 건의 가장 큰 특징은 매각 대상 토지 전부(목록 1~15)가 이미 개발행위허가를 득한 '개발행위허가지' 상태라는 점입니다. 이는 형질 변경을 위한 사전 준비가 완료되었음을 의미하여, 향후 개발 사업 추진 시 시간과 비용을 절감할 수 있는 요소입니다. 다만, 이 허가의 '승계 여부'는 반드시 관할관청(이천시청 허가과)에 재확인해야 하는 핵심 리스크 요인입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경기도 이천시 증일동 소재의 <율현2동 마을회관> 남서측 근거리에 위치합니다. 차량 진출입이 가능하고, 인접 필지를 통해 간선도로로의 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 전체적으로 도심 외곽의 자연 녹지지역 내 개발이 진행 중인 부지로 평가됩니다.

2.2. 용도 및 이용 현황

본 건 토지는 지목상 임야이지만, 현황은 개발행위허가지로 파악됩니다.

- 기호(1)을 비롯한 대부분의 필지: 부정형, 사다리형, 가장형의 완경사지로서 기준시점 현재 개발행위허가 완료 상태입니다.

- 기호(15): 도로로 이용 중인 필지로, 다른 필지의 진입로 역할을 수행합니다.

- 도로 상태: 기호(1)은 북측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호(15) 포함)에 접하며, 대부분의 필지가 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 다만, 목록 17번 필지는 맹지로서 차량 등 출입이 곤란한 상태입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2023-08-18 지정)에 속하며, 개발 잠재력이 높은 지역이지만 동시에 여러 규제를 받습니다.

- 주요 규제: 가축사육제한구역(일부/전부 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 개발 시 행위 제한 및 인허가 과정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 경매 진행 정보 및 채권 관계

- 경매 구분: 부동산 임의경매 (근저당권 등 담보물권 실행)

- 사건 유형: 중복병합사건 (여러 채권자가 경매를 신청하여 병합 진행 중)

- 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 여부 등 상세한 권리 관계는 별도의 등기부등본 및 현황조사서 분석이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 법적 주의사항

- 일괄매각: 전체 필지를 일괄 매각하며, 이 중 맹지인 목록 17번을 포함하고 있습니다.

- 개발행위허가 승계: 목록 1~15번 토지에 대한 개발행위허가를 득하였으므로, 낙찰자는 *반드시* 해당 허가의 **승계 가능성 및 조건**을 관할관청(이천시청)에 확인해야 합니다. 승계가 불가능할 경우, 사업 진행에 막대한 지장을 초래할 수 있습니다.

- 매각 제외 물건: 목록 1번 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 컨테이너 처리에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본 건은 임야 개발행위허가지로 상업 시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 이천시 증일동 일대는 최근 대규모 아파트 단지인 '힐스테이트 이천역' 등이 분양되는 등 개발 호재가 있는 지역으로, 중장기적으로 생활 인프라가 개선될 여지가 있습니다.

4.2. 생활 정보

본 건 위치는 간선도로 접근성이 양호하며, 인근에 마을회관이 있어 기본적인 지역 공동체가 형성되어 있습니다. 이천 시내 및 이천역과의 접근성을 고려할 때, 차량 이동을 통한 이천시의 주요 편의시설 및 인프라 이용은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 행정적 리스크 (최대 리스크)

개발행위허가의 **승계 불확실성**이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 낙찰자가 기존 허가를 승계하지 못하거나, 승계를 위해 까다로운 조건을 충족해야 할 경우 사업 계획이 전면 수정되거나 무산될 위험이 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한 리스크

자연녹지지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 중첩된 규제로 인해, 실제 개발할 수 있는 건폐율/용적률 및 건축물의 종류, 규모 등에 제약이 따릅니다.

5.3. 혐오 시설 리스크

직접적인 혐오 시설은 파악되지 않으나, 이천시 호법면 일대에 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재하며, 과거 이천시는 화장장 건립 등 기피 시설로 인해 지역 내외부적으로 갈등을 겪은 사례가 있었습니다. 본 건 소재지(증일동)의 직접적인 근거리 위치는 아니지만, 이천시 전체의 환경 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

5.4. 물건 구성 리스크

맹지인 목록 17번이 포함되어 있으며, 목록 1번 지상의 컨테이너(매각 제외)에 대한 처리 비용 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 29,412.00㎡ (약 8,897.10평)에 달하는 대규모 토지로서, 이미 개발행위허가를 득하여 토목공사 진행 단계가 단축된 기득권(권리)을 가진 물건입니다. 따라서 일반적인 '원형지' 임야 경매 물건보다 개발 사업의 진입 장벽이 낮습니다. 그러나 토지이용계획상의 중첩된 규제와 가장 핵심적인 '개발행위허가 승계'에 대한 불확실성은 고가 입찰 전 반드시 해소해야 할 중대 문제입니다.

6.2. 투자 포인트

- 대규모 면적 확보: 약 9천 평에 가까운 대규모 토지를 일괄로 확보할 수 있어, 통일성 있는 사업 부지 마련이 가능합니다.

- 개발 기득권: 이미 유효한 개발행위허가를 득한 토지로, 허가 승계가 성공적으로 이루어질 경우 시간과 인허가 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

- 자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 이천시 개발 계획과 연계하여 주거, 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 존재합니다.

- 시세 대비 저가 매수 가능성: 중복병합사건 진행으로 채권 관계가 복잡하고 리스크 요인(승계, 규제)이 명확하여, 일반 경쟁률보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계