나이스옥션 법원경매 여주 2023타경39517 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경39517 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매2계 2023타경39517 | 소재지: 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 | 감정가: 28,930,730원 | 최저가: 14,176,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 개요

본 보고서는 여주지원 2023타경39517 (1) 사건으로 진행되는 임야 지분 매각 물건에 대한 분석 자료입니다.

소재지는 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43번지 일대입니다. 매각대상은 토지의 일부 지분(332320.80㎡, 약 100,494.74평)이며, 전체 토지 면적은 949488.00㎡ (약 287,118.96평)입니다. 용도는 임야이며, 건물은 존재하지 않습니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

최초 감정가는 28,930,730원입니다.

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

본 물건은 임야로, 상단 급경사부터 하단 완경사까지 다양한 경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현황은 자연림 상태입니다.

특이사항으로는 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 등이 있습니다.

특히 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 합니다. 또한, 감정평가서상 '맹지'로 확인되어, 제 차량의 출입이 불가능한 상태입니다.

1.3. 입지조건 및 교통상황

본건은 "용천3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대입니다.

주변 환경은 사나사계곡과 인접하는 등 청정 자연환경을 갖춘 고급 주택 및 별장 부지가 형성된 지역으로 알려져 있습니다. 일부에서는 양평의 강남, 스위스 지역으로 불릴 만큼 천혜의 자연환경을 자랑하며 서울에서의 접근성도 좋은 편으로 평가됩니다.

교통상황은 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건(기호 1~6)은 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 지목으로 구성되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한을 받습니다.

주요 제한사항은 다음과 같습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지 및 임업용산지(산지관리법), 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-26 지정) 등입니다.

특히, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 취득 목적에 따라 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 점이 중요한 제한사항입니다.

1.5. 권리분석 (경매 관련 특이사항)

본 물건은 토지일부지분 매각 사건입니다. 지분 매각 물건의 경우 공유자우선매수신고 가능성이 항상 존재합니다.

공유자가 우선매수신고를 할 경우 최고가매수신고인은 차순위 매수신고인의 지위를 갖게 되므로, 입찰 참여자는 이 점을 인지해야 합니다. 또한, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 주의사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크와 주의사항을 내포하고 있습니다.

1) 맹지: 감정평가서상 맹지(제 차량 출입 불가능)로 확인되어, 향후 이용을 위한 진입로 확보 및 건축허가 가능 여부에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

2) 지분 매각: 공유자 관계 해소 및 지분 매입자 확정 후의 이용 계획 수립에 있어 공유자 간의 협의나 향후 공유물분할청구 소송 등 복잡한 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

3) 개발 제한: 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 개발 행위에 상당한 제한을 받는 용도지역이 대부분이므로, 임야를 매입하더라도 개발 가능성이 매우 낮거나 불가능한 부지가 많습니다.

4) 인근 현안: 인근 전원주택단지 개발 현장에서 토사유출, 옹벽붕괴, 공사 소음/분진 등 주민 민원이 지속적으로 발생한 사례가 있어, 지역 내 개발 행위와 관련한 안전 및 민원 리스크가 존재할 수 있습니다.

5) 혐오 시설: 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 인근 지역에 '위험물 저장 및 처리 시설(양평농협)'이 소재하고 있어 현장 방문 시 정확한 위치 및 영향도를 확인하는 것이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 양평의 청정지역에 위치한 대규모 임야 지분입니다. 절대적인 토지 지분 면적(약 100,494.74평)이 매우 크고 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 장기적인 투자 또는 산림 경영 목적의 매수자에게는 매력적일 수 있습니다.

그러나 맹지 상태, 복잡한 용도지역(대부분이 보전 및 제한 구역), 그리고 지분 매각이라는 구조적인 리스크(공유자와의 관계 해소 필요성)가 매우 크게 작용합니다. 따라서 현장 확인을 통한 진입로 확보 가능성 및 공유자 우선매수권 행사 여부를 면밀히 파악하고, 개발보다는 보전/임업 경영 또는 장기적 가치 보존의 관점에서 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1) 대규모 지분 확보: 약 10만 평에 달하는 대규모 임야 지분을 낮은 가격에 확보할 수 있는 기회입니다.

2) 청정 환경: 양평군 옥천면 용천리 일대는 천혜의 자연환경과 청정 계곡을 갖춘 지역으로, 보전 가치가 높습니다.

3) 장기 임업/보전 목적: 단기 개발 수익보다는 임업 경영, 탄소 배출권, 또는 장기적인 산림 보전 및 투자를 목적으로 하는 경우에 적합합니다.

법원 정보

여주지원 경매2계