나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2581 [1] 경기도 이천시 신둔면 지석리 357 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2581 [1] 경기도 이천시 신둔면 지석리 357 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매2계 2024타경2581 | 소재지: 경기도 이천시 신둔면 지석리 357 | 감정가: 145,057,500원 | 최저가: 71,078,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경2581 (1)이며, 소재지는 경기도 이천시 신둔면 지석리 357입니다. 본 물건은 용도가 '전'인 토지이며, 토지면적은 2,149.00㎡ (약 649.92평)에 달하는 부동산입니다. 감정가는 145,057,500원으로 책정되었습니다.

1.2. 최고의 입지

본 물건은 이천시 신둔면 지석리 마을회관 서측 직선거리 약 400m 지점에 위치하는 농경지, 야산, 농가촌락 등이 혼재된 농촌지대 내에 있습니다. 남서측 인근으로 3번 국도가 통과하고 있어 광역 접근성은 보통 수준이나, 물건 자체는 차량 접근이 불가능하고 지적상 맹지라는 한계를 가지고 있습니다. 토지 자체는 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 현재 '전'으로 이용 중이며, 일부는 묵전(외관상 임야) 상태입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

물건지는 농촌지대로서 농업 진흥구역 내에 위치하고 있으며, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등 환경적 규제를 받고 있습니다. 토지 이용계획상 농림지역 및 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다. 주변은 전원주택이나 농업시설이 주를 이루며, 3번 국도를 통한 차량 이동은 용이하지만, 본건은 맹지이며 인접지를 통하여 출입해야 하는 조건입니다. 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

물건지는 전형적인 농촌지역으로 상업 시설 밀집 지역이 아닙니다. 이천시 신둔면 일대는 도예촌과 이천쌀밥집들이 밀집한 지역이 있으나, 본건 위치(지석리)에서는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 상권은 형성되어 있지 않으며, 농업 생산이나 전원생활을 위한 목적으로 접근해야 합니다.

2.3. 생활정보

지석리 일대는 마을 공동체 활동이 활발하며, '소당산 마실길 소담길' 조성 등의 마을 가꾸기 행사가 진행된 적이 있습니다. 전통적으로 산신제를 지내는 등 유서 깊은 마을로 알려져 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 신둔면 행정복지센터나 수광리 등 면 소재지 중심으로 이용해야 합니다.

2.4. 혐오시설 및 기타

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 농촌지역 특성상 농업 관련 시설(창고, 축사 등)이 주변에 존재할 가능성이 있습니다. 본건은 농업 진흥구역 및 가축사육 전부제한구역에 위치하여 새로운 대규모 축사 시설 등의 개발은 제한됩니다.

3. 권리 관계 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지일부지분매각 물건이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(권OO)이고, 채권자는 강OO입니다. 권리 관계는 강제경매로 진행되는 만큼 복잡한 권리 문제보다는 '지분 매각'이라는 특성에 초점을 맞추어야 합니다. 특히, 본건은 농지이므로 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않음).

3.2. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 매각 대상이 토지일부지분(107450/214900)에 국한되므로, 매수 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야 온전한 소유권 행사가 가능합니다.

2. 공유자 우선매수신고: 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 일반 매수인은 낙찰받을 수 없습니다.

3. 농지취득자격증명: 농취증을 발급받아야 하는 농지(전)입니다. 농지법상 주말농장 목적이 아닌 이상 농업 경영 계획서를 제출해야 하며, 자격 요건을 충족하지 못하면 잔금을 납부할 수 없습니다.

4. 맹지: 지적상 맹지이며, 현황상 인접지를 통하여 출입이 가능하다고 하나, 이는 향후 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 통행권 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 2,149.00㎡ (약 649.92평)의 비교적 넓은 면적의 '전'으로서, 농촌 지역에 위치한 지분 매각 물건입니다. 농업 진흥구역, 자연보전권역 등 중첩 규제로 인해 개발 행위가 제한적이며, 맹지이고 지분 매각이라는 치명적인 단점을 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자 관점보다는 농업 경영 목적이나 장기적인 관점에서 공유자(또는 제3의 매수인)와의 협상을 전제로 접근해야 하는 '특수물건'입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대면적 농지 확보: 상대적으로 저렴한 감정가(토지 지분 기준)로 약 650평에 달하는 농지 지분을 확보할 기회입니다.

2. 공유자 우선매수 배제 가능성: 공유자가 우선매수를 포기하거나, 이미 1회 행사하여 실효된 경우 낙찰 가능성이 열립니다.

3. 장기적 보유 전략: 공유자 합의 후 농지로 이용하거나, 향후 보상 등을 기대하는 장기적인 자산 보유 전략에 적합합니다.

4.3. 결론

본 물건은 농지 취득 자격이 있으며, 공유자 지분 협상 및 맹지 해소 등의 법률적 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자 또는 농업 경영 목적의 실수요자에게 적합합니다. 입찰 전 농취증 발급 가능성을 반드시 확인하고, 공유자 우선매수 신고 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

법원 정보

여주지원 경매2계