나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2895 [1] 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2895 [1] 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2895
• 주소: 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4
• 감정가: 2,695,489,000원
• 최저가: 1,158,758,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

여주지원 경매2계 2024타경2895 | 소재지: 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4 | 감정가: 2,695,489,000원 | 최저가: 1,158,758,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 여주지원 2024타경2895 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건이며, 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4 소재의 임야입니다. 채권자는 두OOOOOOO이며 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 매각 대상은 토지매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 토지 면적은 31,273.00㎡ (약 9,460.67평)이며, 건물 면적은 없습니다. 감정가는 2,695,489,000원으로 산정되었습니다. 현재 이용 상태는 남동하향 경사지에 위치한 임야(소나무 및 활잡목 소재)로서, 일부는 묵전 형태이며 집단적 종중 묘 및 산발적 분묘 약 80여 기가 소재합니다. 토지 하단부 일부는 단독주택 허가 부지로 조사되었습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 양평군 지평면 곡수리 소재 "곡수초등학교" 북서측에 위치하는 토지입니다. 주위는 농경지, 임야, 일부 농가(전원)주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인접 도로상태는 간선도로인 수곡로를 통해 진출입하며, 관습상의 도로(본건 일부 포함하여 폭 3미터 내외 포장도로)와 남측 및 남동측 일부가 접하고 있습니다. 다만, 본건 중앙의 도로(수곡리 217-3번지)는 타인 소유(기계유씨송당파종중 소유)로 조사되어 도로 사용에 대한 협의 또는 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 및 대중교통

본건 남측 인근에 간선도로(수곡로)가 통과하고 있으며 수곡로에 버스정류장이 있으나, 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 판단됩니다. 차량 접근성은 간선도로 접근이 용이하여 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 명확한 권리관계 및 인수사항

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다. 특이사항으로 '분묘기지권' 및 '유치권'이 신고되어 권리 인수에 유의해야 합니다.

가장 큰 리스크는 주식회사 팀스건설이 2025년 11월 24일 신고한 유치권(공사대금 1,550,000,000원)으로, 그 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 분묘 및 비석 등 약 80여 기가 소재하며, 이는 '분묘기지권' 성립 가능성이 높아 매수인이 분묘를 함부로 개장할 수 없어 토지 이용에 제한을 받게 됩니다. 최저매각가격 역시 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임에 유의해야 합니다. 매각 대상에서는 컨테이너 1동이 제외됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 생활 여건

주변에 농경지와 임야가 주로 분포하고 있어 전원생활이나 농림업 관련 활동에 적합한 환경입니다. 생활 편의시설은 인근의 곡수초등학교 외에는 제한적일 수 있으며, 간선도로를 통한 외부 접근성은 양호한 편입니다. 임대관계는 미상입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 용도지역 및 각종 제한사항에 따라 개발 행위에 제약이 따릅니다.

4.3. 혐오시설 분석

제공된 감정평가서 및 주변 환경 분석 결과, 주변에 농가주택과 전원주택이 혼재하는 환경으로 인근에 대규모의 명시적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 양평군 관내에서 공동형 종합장사시설 재공모가 진행된 사례가 있어, 해당 지역 또는 인근 지역의 개발 계획을 관할 관청에 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 취소 및 투자 위험 요소

1. 유치권 리스크: 15.5억 원 상당의 유치권 신고가 있으며 성립 여부가 불분명하므로, 매수인이 이를 인수하거나 별도로 해결해야 할 가능성이 있습니다.

2. 분묘기지권 리스크: 약 80여 기의 분묘로 인해 토지의 사용·수익에 심각한 제약이 있으며, 토지 개발 시 분묘 이장에 대한 별도의 협의 및 비용이 발생합니다.

3. 도로 리스크: 본건 중앙의 도로(수곡리 217-3번지)가 타인 소유이므로, 해당 도로를 이용하기 위한 별도의 사용권한 확보가 필요합니다.

4. 개발 리스크: 목록 1번에 단독주택 3동 신축허가가 있으나, 이 허가의 승계 여부는 관할 관청(양평군청 등)에 반드시 확인해야 합니다. 만일 승계가 불가능하거나 건축허가 부지로 지정된 부분 외에 개발이 필요하다면, 생산관리지역 및 각종 규제(준보전산지, 자연보전권역 등)로 인해 개발에 제약이 많습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 9천4백 평이 넘는 대규모 임야로 잠재적인 가치는 높으나, 유치권, 약 80여 기의 분묘기지권, 타인 소유 도로 문제, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 등 다수의 고위험 요소를 안고 있습니다. 특히 유치권과 분묘기지권은 명도 및 소유권 확보 과정에서 상당한 법률적, 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 이 물건에 대한 투자는 분묘기지권 및 유치권 문제를 사전에 면밀히 분석하고 해결 방안 및 비용을 산출할 수 있는 전문가의 도움이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 대규모 임야 확보: 약 9천5백 평에 가까운 면적으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2. 단독주택 허가 부지: 하단부 일부에 단독주택 3동 신축허가 이력이 있어, 규제 해결 및 허가 승계가 가능하다면 일부 부지를 전원주택 부지로 활용할 잠재력이 있습니다.

3. 종중 관련 투자: 분묘가 집단적 종중 묘 형태로 소재하므로, 종중이나 관련 단체가 장기적인 묘지 부지 확보 목적으로 접근할 경우 경쟁력을 가질 수 있습니다.

4. 리스크 반영된 최저가: 최저매각가격이 분묘 문제로 인해 제한받는 가격이므로, 권리 문제를 해결할 능력이 있는 투자자에게는 낮은 가격으로 대규모 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계