나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2895 [1] 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 지평면 곡수리 소재 "곡수초등학교" 북서측에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지, 임야, 일부 농가(전원)주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 남측 인근에 간선도로(수곡로)가 동서로 통과하고 있으며, 수곡로에 버스정류장이 있으나 운행횟수 등으로 볼 때 대중교통 상황은 다소 불편 함.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대에 위치하는 임야(소나무 및 활잡목 소재)로서 일부는 묵전 형태와 집단적 종중 묘 및 산발적 분묘가 소재하며, 기호(1) 토지 하단부 일부는 단독주택 허가 부지로 조사되고 있음.

인접 도로상태

간선도로인 수곡로를 통하여 진출입하여 관습상의 도로(본건 일부 포함하여 폭 3미터 내외 포장도로)와 남측 및 남동측 일부가 접하고 있으며, 본건 중앙에 소재하는 도로(수곡리 217-3번지)는 기계유씨송당파종중 소유로 조사되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 임.

제시목록 외의 물건

분묘 수십기 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 일부에 건축허가가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 분묘 및 비석 등 약 80여기 소재, 컨테이너 1동 매각에서 제외
- 목록 1번에 단독주택 3동 신축허가가 있으나 승계 여부는 관할관청에 확인을 요함
- 간선도로인 수곡로와 접하는 관습상의 도로와 남측 및 남동측 일부가 접하고, 본건 중앙의 도로(수곡리 217-3번지)는 타인 소유임
- 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 주식회사 팀스건설이 2025. 11. 24. 유치권신고(공사대금 1,550,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
-2026.1.13자로 신청채권자 승계인 농업협동조합자산관리회사의 주식회사 팀스건설의 유치권 권리배제 신청서가 접수됨
-주식회사 팀스건설이 2026. 1. 30.자로 유치권 신고금액
860,000,000원으로 정정하는 보정서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

* 사건번호: 여주지원 2024타경2895 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 지평면 수곡리 217-4

* 용도: 임야

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 두원농업협동조합

1.2. 면적및감정가

* 토지면적: 31,273.00㎡ (약 9,460.08평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 2,695,489,000원

1.3. 매각대상및종류

* 매각대상: 토지매각

* 일괄매각: 해당 물건은 일괄매각 대상입니다.

* 특수물건정보: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 양평군 지평면 소재 "곡수초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 일부 농가(전원)주택 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통접근성

* 본건 남측 인근에 간선도로인 수곡로가 동서로 통과하고 있으며, 수곡로에 버스정류장이 있으나 운행 횟수 등으로 볼 때 대중교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로및토지이용현황

* 토지는 남동하향 경사지대에 위치하는 임야로서, 소나무 및 활잡목이 소재합니다. 일부는 묵전 형태이며, 집단적 종중 묘 및 산발적인 분묘가 다수 소재하고 있습니다.

* 기호(1) 토지 하단부 일부는 단독주택 허가 부지로 조사되고 있습니다.

* 간선도로인 수곡로를 통해 진출입하며, 관습상의 도로(본건 일부 포함, 폭 3미터 내외 포장도로)와 남측 및 남동측 일부가 접하고 있습니다.

* 본건 중앙에 소재하는 도로(수곡리 217-3번지)는 타인 소유입니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리는 2022년 10월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (채권액 768,000,000원)입니다.

* 이 외 두원농업협동조합의 근저당(채권액 480,000,000원) 및 두원농업협동조합의 임의경매 개시결정 (채권액 661,162,491원) 등이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기계유씨송당파종중 명의의 공유자전원지분 이전 등기와 이미진 명의의 소유권이전 등기(2018타경31625 관련)가 있습니다.

* 두원농업협동조합의 지상권 설정 등기(말소)가 있습니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,248,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인현황

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 현재까지 파악된 바로는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 유치권및기타권리분석

* 주식회사 팀스건설이 2025년 11월 24일 공사대금 1,550,000,000원으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 이후 주식회사 팀스건설은 2026년 1월 30일 유치권 신고 금액을 860,000,000원으로 정정하는 보정서를 제출하였습니다.

* 2026년 1월 13일, 신청채권자 승계인인 농업협동조합자산관리회사가 주식회사 팀스건설의 유치권에 대한 권리배제 신청서를 접수하였습니다.

* 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 또한 불분명합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 농림지역에 위치하여 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

* 주변에 곡수초등학교가 위치하나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어 자체적인 상권 형성보다는 주변 자연환경에 영향을 받는 입지입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대형 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 곡수초등학교가 북서측에 위치합니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료시설 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지관련리스크

* 분묘 다수 소재: 약 80여 기의 분묘와 비석이 소재하고 있어, 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. (최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 명시됨)

* 타인 소유 도로 이용: 본건 중앙에 위치한 도로(수곡리 217-3번지)가 타인 소유로, 해당 도로에 대한 통행권 확보 여부 및 관련 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 신축 허가 승계: 목록 1번 토지에 단독주택 3동 신축 허가가 있으나, 허가 승계 여부는 관할 관청에 직접 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용 규제가 적용됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 권리관련리스크

* 유치권 성립 여부 불확실: 주식회사 팀스건설의 유치권 신고액이 정정되었고, 유치권 배제 신청서가 접수된 상태로, 유치권의 최종 성립 및 매수인 인수 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 해당 권리가 인정될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경기도 양평군 지평면의 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 분묘, 타인 소유 도로, 복잡한 유치권 문제 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 유치권의 성립 여부 및 분묘로 인한 제약 사항이 낙찰가의 주요 변수가 될 것으로 보입니다.

* 향후 신축 허가 승계 및 토지 이용 규제 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 31,273㎡에 달하는 넓은 임야로, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 주택 신축 허가 부지 존재: 일부 토지에 단독주택 신축 허가가 있어, 이를 활용한 개발 가능성이 있습니다. (단, 승계 여부 확인 필수)

* 경매 최저가: 분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한되어 있어, 리스크 해소 시 상대적으로 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본건은 분묘 약 80여 기 소재, 타인 소유 도로 이용, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 유치권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

* 따라서, 입찰 시에는 해당 리스크 해소 비용 (분묘 이장 비용, 유치권 인수 시 공사대금 부담 등) 및 향후 토지 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 유치권의 성립 여부 및 금액, 분묘기지권 성립 여부에 따라 예상 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

* 현재 제시된 감정가는 2,695,489,000원이며, 이는 리스크 요인들이 완전히 해소되지 않은 상태에서의 가치로 판단됩니다.

* 리스크를 고려한 적정 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.