나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32926 [1] 경기도 여주시 대신면 하림리 304-45 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 강천면 걸은리 소재 "걸은1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며 부근은 임야,농경지 및 태양광발전시설이 산재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 하림리 소재 아랫미륵마을 동측 인근에 위치하며 부근은 주택, 농경지, 자연림 및 태양광발전시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입은 곤란하며 버스정류장의 위치 및 거리를 고려할 때 제반교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호1,2,3: 부정형의 완경사지로서 임야기타(잡종지) 상태임.
기호4,5,6: 부정형의 완경사지로서 현황 도로임.

형태 및 이용상태

기호7: 부정형 완경사지이며 현황 임야기타(잡종지)임.
기호8: 현황 도로임.

인접 도로상태

기호1: 남측으로 노폭 3m 세멘포장도로에 접함.
기호2,3: 북측으로 노폭 3m 세멘포장도로에 접함.
기호4,5,6: 현황 도로임.

인접 도로상태

기호7: 남측으로 노폭 약4-5m도로(기호8)에 접함.
기호8: 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호7:
보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>
기호8:
보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률> 영농여건불리농지

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5:농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리
법>,임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호2:농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관
리법>,임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호3:농림지역 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산
지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별
대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호4:생산관리지역 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정
책기본법>
기호6:생산관리지역, 소로1류(폭 10m-12m)(광역소로1류8호)(접합) 가축사육제한구역(2018-
11-09)(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별
대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호7 지상에 소유미상의 태양광 발전소 부대설비(분전반 외) 가 소재하고 있음.(사진용지 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 임야이나 현황 잡종지(기호1-3) 또는 도로(기호4-6)임.

공부와의 차이

기호8: 공부상 지목은 임야이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,3 번은 현황 '잡종지'이고 목록4,5,6번은 현황 '도로'임
- 재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경32926 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기술보증기금 (등기부상 표기)

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 여주시 대신면 하림리 304-45

공부상 지목: 임야

현황 지목: 목록 1, 2, 3번은 잡종지, 목록 4, 5, 6번은 도로, 기호 7번은 잡종지, 기호 8번은 도로 (공부상 지목과 현황 지목 상이)

토지면적: 총 7724.00㎡ (약 2336.65평)

매각 대상 지분 면적: 6798.0273㎡ (약 2056.57평)

건물 현황: 건물은 없으며, 제시외 건물 없음.

감정가: 289,139,300원

1.3. 매각 조건

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 재매각

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1, 2, 3번은 현황 '잡종지'이고 목록 4, 5, 6번은 현황 '도로'임.

* 재매각으로 인해 매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 30%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 하림리 아랫미륵마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 자연림 및 태양광발전시설 등이 혼재되어 있는 지역임. (감정평가서 요약 요향표 참조)

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 곤란하며, 버스정류장의 위치 및 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편임. (감정평가서 요약 요향표 참조)

2.3. 토지 현황 및 형태

기호 1, 2, 3번: 부정형의 완경사지로서 현황 임야 기타(잡종지) 상태임.

기호 4, 5, 6번: 부정형의 완경사지로서 현황 도로임.

기호 7번: 부정형 완경사지이며 현황 임야 기타(잡종지)임.

기호 8번: 현황 도로임.

2.4. 도로접근성

기호 1번 토지는 남측으로 노폭 3m 세멘포장도로에 접함.

기호 2, 3번 토지는 북측으로 노폭 3m 세멘포장도로에 접함.

기호 7번 토지는 남측으로 노폭 약 4-5m 도로(기호 8번)에 접함.

기호 4, 5, 6, 8번 토지는 현황 도로임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

등기부 요약에 따르면, 본건 토지에는 소유권 이전, 기술보증기금 및 신한은행, 국민은행, 국민건강보험공단의 가압류, 해운대세무서장의 압류, 한국전력공사의 구분지상권 설정 등이 존재했음.

말소기준 권리는 2020년 7월 7일 기술보증기금의 가압류임 (갑2).

등기부 채권 총액은 1,289,224,928원임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준 권리인 기술보증기금의 가압류(2020.07.07)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (갑3, 갑4, 을1, 갑6, 갑8, 갑9 등)

3.3. 매각으로 인수되는 권리

물건 명세서 상, 목록 2의 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2022.10.5.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. (감정평가서 등기부 요약에서는 말소로 표기되었으나, 물건 명세서가 우선함)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

기타 참고사항: 임대 관계 미상임. 금액이 미상인 임차인은 없을 것으로 보이나, 현황에 따른 확인 필요.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 주변 토지 이용 현황

본건 인근은 임야, 농경지, 태양광 발전 시설, 주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 개발보다는 보전 또는 농림업 활동 중심의 환경임.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다양한 용도지역 및 규제 지역에 속해 있어 개발에 상당한 제약이 따름.

주요 제한사항:

* 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (500m, 1000m)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지, 보전산지, 임업용산지

* 자연보전권역

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

* 영농여건불리농지 (기호 8번)

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설 및 인프라

직접적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족하나, 차량 진출입이 곤란하고 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용이 불편하여 생활 인프라 접근성은 낮은 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본건은 토지 전체 면적 중 일부 지분만 매각되는 건으로, 지분권자들과의 사용, 수익, 처분 등에 대한 협의 과정에서 분쟁이 발생할 수 있음.

6.2. 재매각 관련 리스크

재매각 건으로, 이전 유찰 사유를 면밀히 파악할 필요가 있음. 또한, 동일한 조건으로 재매각될 경우 추가적인 유찰 가능성도 배제할 수 없음. (입찰 보증금이 최저매각가의 30%인 점은 투자자에게는 기회일 수 있으나, 물건 자체의 문제점을 시사할 수도 있음.)

6.3. 공부상 지목과 현황의 차이

공부상 지목이 임야이나, 현황은 잡종지 및 도로로 이용되고 있어, 향후 건축물 신축 등 용도 변경 시 공부와의 차이로 인한 행정적 절차 또는 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 개발행위 제한

보전관리지역, 농림지역, 산지 규제, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용계획상 제한으로 인해 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

6.5. 기타 물건 관련 리스크

* 소유 미상의 태양광 발전소 부대설비가 기호 7번 지상에 소재하고 있어, 철거 및 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리 범위 내에서의 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 발생 시 명도 절차에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 대신면 하림리에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 지목은 임야이나 현황 잡종지 및 도로로 이용되고 있으며, 지분 매각, 재매각이라는 특성이 있습니다. 차량 진출입이 곤란하고 교통이 불편하며, 보전관리지역, 농림지역, 각종 환경 규제 등으로 인해 토지 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 매각으로 인해 구분지상권이 인수되는 점, 미상의 태양광 발전 설비가 소재하는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 지분 확보: 약 2056평의 지분을 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회.

* 잠재적 개발 가치: 주변 환경 및 토지이용계획을 면밀히 분석하여 소규모 개발 또는 농림업 외 다른 용도로의 활용 가능성 탐색. (다수의 개발 제한으로 인해 보수적 접근 필요)

9. 예상 입찰가 산정 (참고사항)

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 지분 매각, 재매각, 토지이용계획상의 다수 제한, 현황과 공부상 지목의 차이, 구분지상권 인수, 차량 접근성 불리 등 여러 요소를 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

입찰 시 매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 30%임을 유의해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이는 순수 보증금으로 납부해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.