나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33448 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-46 엠520빌리지1동 1층 3호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33448 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-46 엠520빌리지1동 1층 3호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경33448
• 주소: 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 8-5, 1층 3호 (엠520빌리지1동)
• 감정가: 330,000,000원
• 최저가: 161,700,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

여주지원 경매2계 2024타경33448 | 소재지: 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 8-5, 1층 3호 (엠520빌리지1동) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 161,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 감정가

본 건은 여주지원 2024타경33448 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 ‘엠520빌리지1동 1층 3호’ 다세대주택에 대한 토지/건물 일괄매각 건입니다.

최초 감정가는 330,000,000원으로 산정되었으며, 채무자는 소유자와 동일한 이OO이고 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

본 건은 2020년 5월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건 내 1층(2, 3층 포함) 단위세대입니다. 외벽은 치장벽돌 노출쌓기 등으로 마감되었으며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

- 토지 면적(지분): 109.88㎡ (약 33.25평)

- 건물 면적(전용): 51.77㎡ (약 15.65평)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 이천시 백사면 모전리 소재 ‘모전리현대아파트’ 동측 인근에 위치합니다. 부근은 3~4층 규모의 다세대주택 및 나지 등이 혼재된 근교 주택지대이나, 인근에 대규모 아파트 단지인 이천 신안실크밸리(880세대)가 2024년 10월 입주 예정으로 , 신흥 주거지역으로의 변화가 예상됩니다. 또한, 인근 지번에서 제2종 근린생활시설 건설 현장이 확인되는 등 신규 상권 개발 움직임이 포착됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하며, 토지 남측으로 로폭 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 자가용 이용 편의성은 양호합니다. 그러나 인근에 버스정류장이 위치함에도 불구하고 버스 배차 간격으로 살펴 본 제반 대중교통 편의는 다소 미흡한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 현황상 다세대주택 부지 이용에는 문제가 없으나, 향후 토지 이용 및 증축/개축 등의 개발 행위에 대한 제한 사항은 관련 법규를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 이OO과 채무자 이OO이 동일합니다. 이는 개인 채무로 인한 경매 진행임을 의미합니다. 등기부상의 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 하나, 통상적으로 말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건이 될 가능성이 높습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 입찰 참여자는 전입세대 열람 내역 및 현장 조사를 통해 임차인의 유무, 대항력 여부, 예상 배당액 등을 사전에 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

현재는 다세대주택이 밀집한 주거지역이나, 인근 모전리에 대규모 주거단지(이천 신안실크밸리)의 입주 및 제2종 근린생활시설의 신축 움직임 이 확인되는 바, 향후 신규 인구 유입과 함께 상권이 활성화될 것으로 보입니다. 이에 따라 편의점, 소규모 상점, 학원 등 생활 편의시설 접근성이 개선될 전망입니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

주변 환경은 근교 주택지대로서 비교적 쾌적하며, 보고서 작성 시점의 조사 결과, 인근에 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대형 공장, 봉안 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 동(棟) 표기 불일치 리스크

공부(등기부)상에는 ‘엠520빌리지1동’으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에는 ‘엠520빌리지201동’ 또는 ‘201동’으로 표기되어 있다는 점이 주의사항으로 명시되었습니다. 이는 주소의 동일성 판단에 혼란을 줄 수 있으며, 대출 진행이나 향후 매매 시 문제가 될 소지가 있습니다. 입찰 전 반드시 관할 법원 경매계에 해당 물건의 동일성 여부를 재확인해야 합니다.

5.2. 교통 편의성 및 명도 리스크

대중교통(버스) 배차 간격이 길어 차량 의존도가 높다는 점은 비자차 소유자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인해 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로 건물의 상태 및 구조는 양호하며, 토지 지분(약 33.25평)이 높아 재산 가치 보전에 유리합니다. 현재는 근교 주택지대이지만, 인근의 대규모 주거단지 및 근린생활시설 개발이라는 명확한 개발 호재를 가지고 있어 미래 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, ‘건물 동 표기 불일치’라는 명확한 리스크를 선제적으로 확인하고 해소한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2020년식으로 건물의 가치가 높고 관리 상태가 우수하여 선호도가 높습니다.

- 토지 지분 우위: 다세대주택 기준 전용 면적 대비 높은 토지 지분(약 33.25평)을 확보하고 있어 안정적인 자산 가치 유지가 가능합니다.

- 개발 기대 심리: 주변 대단지 아파트 및 근린생활시설 개발로 인한 인프라 확충이 예상되어 중장기적인 시세 상승 요인이 존재합니다.

- 실수요 및 투자 매력: 깨끗한 주거 환경을 선호하는 실수요자와 미래 가치를 보고 투자하는 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

여주지원 경매2계