나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [51] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 11층 1104호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [51] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 11층 1104호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2022타경59303
• 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 11층 1104호 (부전동,라자오피스텔)
• 감정가: 115,000,000원
• 최저가: 73,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2022타경59303 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 11층 1104호 (부전동,라자오피스텔) | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 73,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경59303 (51)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 11층 1104호

용도: 오피스텔 (구분건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 115,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

면적 정보:

건물 전용면적: 19.77㎡ (약 5.98평)

토지 지분면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

준공일: 2019년 10월 23일

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본건 오피스텔은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근에 위치하며, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심 상업지역에 속합니다.

교통 환경:

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 부암역이 근거리에 위치하여 제반 교통상황이 매우 편리합니다. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물 개요:

2019년 10월에 준공된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 11층에 해당하며, 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본건이 속한 부전동 425-17번지는 '일반상업지역' 및 '방화지구'로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 롯데백화점 인근의 중심 상업지역으로서, 활발한 업무 및 상업시설 이용이 가능하여 임대수요 및 실거주 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 토지의 형상은 인접지와 등고평탄한 부정형이며 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

생활 편의 시설:

도보권 내에 롯데백화점 등 대형 쇼핑시설과 도시철도역이 위치해 있어, 쇼핑, 문화, 교통 등 도시 생활 편의시설 이용이 극대화된 환경입니다.

혐오시설 여부:

제시된 감정평가서 및 외부 검색 결과만으로는 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥시설 등 혼재 가능성이 높으므로 현장 확인이 필수입니다.

2. 권리분석

2.1. 기본 권리 관계

경매 형태:

본건은 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 소유자 김OO과 채무자 박OOOOOOOOOOO이 다른 특이점이 있습니다. (채무자는 소유자로부터 담보제공을 받은 것으로 추정됨)

특이사항 (중복사건):

경매가 중복사건으로 진행되고 있어, 배당 관련하여 추가적인 권리관계 변동이 발생할 수 있습니다.

2.2. 법적 위험 요소 및 주의사항

유치권:

가장 중대한 리스크로, '유치권'이 신고되어 있습니다. 유치권은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높고, 그 성립 여부와 금액에 따라 매각 물건의 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 유치권의 사실 여부 및 금액에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

지번 합병 주의:

등기사항전부증명서상 지번(425-17, 425-21, 425-35번지)이 토지대장상 '2019년 12월 03일'자로 425-17번지로 합병되었다는 감정평가 의견이 있습니다. 이는 공부(공적 장부)상의 차이로, 경매 진행 및 응찰에는 큰 문제는 없으나 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

임대차 관계:

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으며, 이해관계인의 부재로 내부 이용상태 확인이 불가했습니다. 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송)에 대비해야 하며, 미확인 임차인 유무에 따라 추가적인 권리분석이 필요할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 잠재적 리스크

내부 미확인:

내부 이용상태(훼손, 개조 등)를 확인하지 못하여, 내부 수리비용 등의 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

유치권 인수 위험:

경매 컨설팅의 핵심은 '유치권'의 존재와 그 대응 방안입니다. 유치권이 적법하게 성립된 경우 낙찰자가 그 채무를 변제해야 하므로, 유치권 신고인의 채권액과 성립 여부 조사에 모든 역량을 집중해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

핵심 상권 입지:

부산진구 부전동의 롯데백화점 인근, 도시철도역(부암역) 근거리의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 희소성과 임대 수요가 확실한 물건입니다.

준신축급 오피스텔:

2019년 준공으로 약 5년차의 준신축급 건물이며, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있어 감가상각 및 관리 측면에서 유리합니다.

저렴한 감정가:

감정가(115,000,000원) 대비 유치권 리스크를 감안하더라도, 입지가 워낙 우수하므로 유치권 부존재(불성립) 확인 시 강력한 투자 가치가 발생합니다. (단, 유치권 리스크가 해소되어야 함)

3.3. 결론

본 물건은 뛰어난 입지 조건과 준신축급의 건물 상태로 인해 높은 투자가치를 지니고 있습니다. 그러나 '중복사건' 및 '유치권' 신고라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 유치권의 성립 여부, 채권액, 그리고 소송 가능성 등에 대한 전문적인 법률 자문과 현장 조사를 통해 리스크를 완벽하게 제거하거나 그 비용을 산정해야만 안정적인 투자가 가능합니다. 유치권 해결 방안이 마련되지 않는다면 입찰을 보류해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계