나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [29] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 6층 606호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [29] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 6층 606호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2022타경59303 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 6층 606호 (부전동,라자오피스텔) | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 92,160,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 부산지방법원 2022타경59303 (29)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 6층 606호 (오피스텔)

1.2. 면적 및 감정가

건물면적(전용): 26.12㎡ (약 7.90평)

토지면적(대지권): 4.88㎡ (약 1.48평)

감정가: 144,000,000원

1.3. 매각 및 진행 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 박OOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유치권 신고, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 적용 임차인 결정

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 중심 상업지구 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하고, 노선버스 정류소 및 도시철도 2호선 부암역에서 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로상태

토지(부전동 425-17번지)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하), 상대보호구역에 속해 있습니다. 일반상업지역으로 높은 용적률 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 물건 현황 분석

3.1. 건물의 구조 및 연혁

2019년 10월 23일에 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 6층입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감이며, 비교적 신축급의 건물입니다.

3.2. 이용상태 및 설비내역

주변 탐문 결과 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (이해관계인 부재로 내부 이용상태 미확인). 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차 설비 등 기본적인 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석 (핵심 리스크 포함)

4.1. 등기부 및 지번 현황

귀 제시목록 및 등기부상 부전동 425-17, 425-21, 425-35번지로 기재되어 있으나, 토지대장상 2019년 12월 03일자로 425-17번지로 합병된 사실이 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 합병된 지번을 기준으로 확인해야 합니다.

4.2. 주요 권리 위험 요소

본건은 중복사건으로 진행 중이며, **유치권 신고가 존재**합니다. 유치권의 성립 여부와 피담보채권액은 철저한 현장조사 및 법적 검토가 필요하며, 인수 시 낙찰자가 책임을 부담할 수 있는 중대한 리스크입니다.

4.3. 임차인 특수 권리 관계 (전세사기 피해자)

**전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자 등 결정(2023.09.12.자)을 받은 임차인**이 존재합니다. 해당 임차인은 특별법에 따른 우선매수권, 경락대금 반환 청구 등 일반 임차인과 다른 특수 권리를 행사할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 명도(인도) 및 입주 시점, 매각 대금 납부 후 처리 과정에 복잡성이 예상됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 부전동은 롯데백화점 인근으로 유동 인구가 풍부하고 상업 시설이 밀집된 핵심 상권입니다. 일반상업지역에 속해 있어 임대 수요가 꾸준하며, 오피스텔로서 주거와 업무용 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가집니다.

5.2. 생활 정보

인근에 대형 백화점, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 도시철도역(부암역)과 가까워 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 혐오시설 유무

제시된 정보 및 제한된 외부 검색으로는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 개별적인 현장 조사를 통해 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 전략

6.1. 권리 관계 리스크 집중 관리

가장 큰 리스크는 **유치권**과 **전세사기피해자 특별법 적용 임차인**입니다.

유치권의 경우 법정 공방을 통해 성립 여부를 다투어야 하며, 임차인 건은 특별법의 내용을 정확히 이해하고 임차인의 우선매수권 행사 여부, 대항력 인정 범위 등을 사전에 명확히 분석해야 합니다. 일반적인 명도 소송으로 해결이 어려울 수 있습니다.

6.2. 미확인 사항 리스크

내부 이용상태 및 임대관계가 '미상'입니다. 낙찰 후 예상치 못한 시설 파손 또는 추가적인 권리 관계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔이며, 롯데백화점 인근의 우수한 일반상업지역 입지를 갖추고 있습니다. 교통 편의성이 매우 높아 실거주 또는 임대수익 측면에서 매력적입니다.

그러나 **유치권 및 전세사기피해자 특별법 적용 임차인**이라는 두 가지 매우 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이러한 특수 물건은 일반적인 경매 투자 지식으로는 접근이 어렵고, 반드시 경매 전문 변호사 또는 컨설턴트의 심층적인 권리분석과 명도 전략이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산진구 핵심 상권 인근, 도시철도 2호선 부암역 역세권에 위치하여 임대수요가 풍부한 입지적 장점.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며 감가상각 부담이 적음.

특수 물건 투자: 복잡한 권리 관계(유치권, 전세사기피해자 임차인)로 인해 다수 응찰자가 배제되어 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높음. 권리분석 비용 및 명도 리스크를 감안하더라도 충분한 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계