나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [20] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [20] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 5층 504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2022타경59303
• 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 5층 504호 (부전동,라자오피스텔)
• 감정가: 110,000,000원
• 최저가: 70,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2022타경59303 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 5층 504호 (부전동,라자오피스텔) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 70,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2022타경59303 (20)이며, 소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 5층 504호입니다. 용도는 오피스텔이며 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매이며, 감정가는 110,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

본 물건의 건물 면적은 19.77㎡(약 5.98평)이며, 이는 오피스텔의 전용면적입니다. 토지 면적은 3.70㎡(약 1.12평)의 토지 지분입니다.

1.3. 특이사항

본 사건은 중복사건이며, 권리분석상 유치권이 신고되어 있는 물건입니다. 또한, 등기부상 지번이 토지대장상 425-17번지로 합병되었다는 감정평가 의견이 있으므로 입찰 시 지번 합병 및 면적 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본건 라자오피스텔은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역으로, 서면 상권의 배후지로서 임차 수요가 풍부한 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스 정류소 및 도시철도 2호선 부암역이 근거리에 위치하여 제반 교통 상황이 매우 편리합니다. 서면과 부암동 일대의 주요 교통망을 이용하기에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 현황

본 건물은 2019년 10월 23일에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내에 소재하며, 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차설비 등이 완비되어 있어 오피스텔로써의 기능적 완성도가 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자 김OO, 채무자 박OOOOOOOOOOO, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 간의 관계가 복잡합니다. 중복사건으로 진행 중이므로 채권 회수 경쟁이 치열할 수 있습니다.

3.2. 핵심 위험 요소: 유치권

가장 핵심적인 위험 요소는 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권의 성립 여부와 피담보채권액을 철저히 분석해야 합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립한다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 의무가 발생하므로, 매각 대금을 제외한 별도의 비용 부담 가능성이 있습니다. 입찰 전 필히 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

3.3. 공부와의 차이 및 주의사항

제시 목록 및 등기부등본상 지번이 토지대장상 425-17번지로 합병되었으므로, 경매 진행 시 반드시 합병된 지번을 기준으로 권리관계 및 면적을 확인해야 합니다.

4. 생활 정보 및 기타

4.1. 주변 환경 및 이용 상태

주위는 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있으며, 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 이해관계인의 부재로 내부 이용 상태 및 임대 관계는 미상입니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지(부전동 425-17번지)는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상업지역에 위치하여 건물의 용적률 활용 측면에서 긍정적이나, 건축 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권'입니다. 유치권이 배제되지 않을 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 막대한 법적, 금전적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 유치권의 존재 여부 및 금액의 유효성에 대한 전문가의 정밀한 검토가 필수적입니다.

5.2. 현황 조사 및 명도 리스크

이해관계인의 부재로 내부 상태 및 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자(대항력 있는 임차인 포함) 또는 내부 보수 문제에 직면할 수 있는 리스크입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

본건은 상업지역 중심에 위치하고 있어 별도의 환경 혐오시설은 없으나, 상권 밀집 지역 특성상 교통 소음, 야간 인구 밀집으로 인한 생활 소음, 주차 문제 등의 간접적인 생활 리스크는 존재할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 서면 상권의 핵심 배후지로서 입지가 매우 우수하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 보유하고 있습니다. 오피스텔 특성상 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, '유치권 신고'라는 치명적인 법적 리스크가 존재하므로, 현재 감정가(110,000,000원)는 유치권의 불확실성을 충분히 반영하지 못했을 수 있습니다. 유치권 해결 능력 또는 유치권이 배제될 경우에 한하여 높은 투자 가치를 가질 수 있는 '고위험-고수익'형 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 롯데백화점 인근, 부암역 초역세권에 가까운 트리플 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준합니다.

* **신축 오피스텔:** 2019년 준공된 건물로 내부 및 외부 시설이 양호하여 투자 매력도가 높습니다.

* **수익형 부동산:** 소액 투자로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 오피스텔입니다.

* **리스크 관리:** 유치권 리스크를 정밀하게 분석하고 해결할 수 있는 능력이 있다면, 경쟁률이 낮아진 틈을 타 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계