나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 4층 407호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59303 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 4층 407호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2022타경59303 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 10-5, 4층 407호 (부전동,라자오피스텔) | 감정가: 119,000,000원 | 최저가: 76,160,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경59303 (15)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 4층 407호

용도: 오피스텔

감정가: 119,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 김OO / 박OOOOOOOOOOO / 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유치권 (매각물건명세서 확인 필수)

주의사항: 등기사항전부증명서상 지번이 토지대장상 425-17번지로 합병되었다는 감정평가 의견 있음

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 4.04㎡ (약 1.22평)

토지 지분율: 403.6641368089823

건물면적 (전용면적): 21.59㎡ (약 6.53평)

건물 지분율: 2159

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 북서측 인근에 위치하며, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심 상업지구의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 부암역이 근거리에 위치하여 제반 교통 상황은 매우 편리합니다. 서면역 인근의 광역 교통망 접근성도 우수합니다.

2.3. 건물의 개요

준공일: 2019년 10월 23일 (신축급 건물)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층 407호

설비내역: 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등 완비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지(425-17번지)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하), 상대보호구역에 속해 있어, 상업시설 및 업무시설로서의 가치가 높은 지역입니다. 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 특이 권리 사항

본건은 중복사건이며, **유치권이 신고되어 있음**을 확인하였습니다. 유치권은 매각 후에도 소멸하지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 권리이므로, 유치권 신고의 **적법성 및 금액을 철저히 확인**하는 것이 본 건 입찰의 핵심입니다. 유치권이 성립한다면 감정가 대비 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.3. 공부와의 차이 및 합병 사항

등기사항전부증명서상 다수의 지번(425-17, 425-21, 425-35번지)으로 등기되어 있었으나, 토지대장상 2019년 12월 03일자로 425-17번지로 합병 완료되었음이 확인되었습니다. 경매 진행상 큰 문제는 없으나 응찰 시 참고해야 합니다.

3.4. 임대차 관계

임대 관계는 **미상**으로 조사되었습니다. 낙찰 후 명도 과정이 필요하며, 점유자가 임차인인지 소유자인지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. 유치권자와의 관계도 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

롯데백화점 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업시설 밀집도가 높습니다. 부전동 상권과 서면 상권을 동시에 이용할 수 있는 지리적 이점을 가지며, 오피스텔의 임대 수요는 직장인 및 인근 상권 종사자를 중심으로 안정적일 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 대형 백화점 및 각종 근린생활시설, 식당, 의료시설 등이 밀집해 있어 주거 생활 편의성은 **최상급**입니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설)

본건은 상업지구 내에 위치하므로 주택가에 비해 **소음 및 유흥시설** 등으로 인한 생활 환경의 불편함이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 **현장 방문**을 통해 소음 수준, 청소년 유해 시설 및 주변 환경을 직접 확인하는 과정이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 잠재적 리스크는 **유치권** 신고 여부입니다. 유치권이 허위일 경우에도 권리확인 소송 등의 시간적, 금전적 비용이 발생하며, 만약 진정한 유치권일 경우 매각 대금 외에 추가적인 변제 의무를 인수해야 합니다. 이에 대한 면밀한 분석과 대비가 중요합니다.

5.2. 내부 이용 상태 미확인

이해관계인의 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 시설의 노후화, 손상 및 원상복구 의무 등에 대한 **추가 비용**이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 명도 리스크

임대차 관계 미상으로 점유자에 대한 명도 절차가 필요하며, 유치권자가 점유하고 있을 경우 명도 난이도가 매우 높아질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 부산 상권의 핵심인 서면/부암 지역의 우수한 교통 및 상업 인프라를 누릴 수 있는 최적의 입지입니다. 감정가 1억 1,900만원은 주변 시세를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

**다만**, **유치권 신고**라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있으므로, 입찰 희망자는 반드시 유치권의 성립 여부, 변제할 금액, 명도 가능성 등을 전문가와 함께 철저히 분석하고, 이를 반영하여 **위험 조정된 보수적인 가격**으로 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 관리가 용이하고 상품성이 우수합니다.

최고의 입지 조건: 도시철도 2호선 부암역 및 롯데백화점 인근의 중심 상업지구로 임대 수요가 풍부합니다.

안정적인 임대 수익 기대: 부산의 주요 업무지구에 위치하여 공실 우려가 낮고 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

**위험 최소화의 중요성**: 유치권 리스크를 완벽하게 해소할 수 있는 대책 마련 및 낮은 입찰가로의 수익률 확보가 관건입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계