나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148946 [1] 서울특별시 구로구 궁동 143-2 대원베스트빌 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148946 [1] 서울특별시 구로구 궁동 143-2 대원베스트빌 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경148946
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로22나길 16-12, 제비동 제5층 제502호 (궁동, 대원베스트빌)
• 감정가: 332,000,000원
• 최저가: 212,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매8계 2024타경148946 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로22나길 16-12, 제비동 제5층 제502호 (궁동, 대원베스트빌) | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 212,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148946 (1)

소 재 지: 서울특별시 구로구 궁동 143-2 대원베스트빌 제비동 제5층 제502호

용 도: 다세대주택 (공동주택)

감 정 가: 332,000,000원

토지면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

건물면적: 70.71㎡ (약 21.39평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산강제경매

채 무 자: 하OO

소 유 자: 하OO

채 권 자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건 (다수의 채권자가 경매를 신청하여 사건이 중복됨)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "서울공연예술고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 지역 내 이동 및 서울 시내 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건은 완경사지대를 평탄화한 세장형 토지 위에 건축된 다세대주택입니다. 북측 및 동측으로 노폭 약 6-8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

건물은 2011년 01월 18일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층입니다. 비교적 신축에 가까운 연식이며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 및 도시가스 개별난방시설 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 안전성 점검

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일합니다 (하OO). 이는 명도(인도) 과정에서 소유자만 상대로 진행하면 되므로 절차가 비교적 단순합니다.

특이사항으로 '중복사건'이 있으므로, 이는 다수의 채권자가 물건에 대한 채권 회수를 원한다는 의미로 해석되며, 추후 배당 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

최종 매각 후 인도명령 대상 권리자를 정확히 확인하여 명도계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의시설 및 학군

주변에 "서울공연예술고등학교" 등 학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 상권은 주거지역에 필요한 기본적인 근린생활시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역이며, 향후 재산권 행사에 안정적인 기반을 제공합니다.

4.2. 혐오 시설 정보 (감정평가서 기준)

제시된 감정평가서 요약 내용에는 명확한 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 다만, 정확한 정보는 입찰 전 별도의 지도 서비스 또는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매수인이 고려할 사항

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 매수인이 잔금 납부 후 실제 점유하고 있는 사람(소유자 또는 임차인)을 상대로 명도 절차를 진행해야 함을 의미하며, 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 추가적인 명도 비용이나 인수할 보증금 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 정확한 현장 조사와 점유 관계 확인이 필수입니다.

법규 제한 사항: 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역에 해당되어 향후 증개축이나 용도 변경 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 2011년식 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 주거 편의시설(승강기, 개별난방)이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 및 차량 접근성이 보통 이상이며, 2종일반주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

다만, 감정가 대비 시세 적정성 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사가 수반되어야 안전한 투자가 가능합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 투자 포인트

1. 신축급 다세대: 2011년 사용승인으로 준공 연도가 양호하며, 승강기가 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

2. 안정적 주거 지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치하여 주거 환경의 안정성이 확보됩니다.

3. 실거주 및 투자 가치: 전용면적 70.71㎡ (약 21평)로 가족 단위 거주에 적합하며, 서울 내 아파트 대체 주거 상품으로 실거주 및 전월세 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 경쟁력 있는 감정가: 감정가 332,000,000원은 서울 구로구 내 연식 좋은 다세대주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

**매수자 유의사항: 미상의 임대차 관계를 반드시 확인하고, 명도 계획을 면밀히 수립하여 입찰하시기 바랍니다.**

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계