나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151706 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "신정네거리역", 5호선 "신정역" 이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2019.02.20.)

외벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151706 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 6천 7백만 원 (267,000,000원)

토지면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

토지지분: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

건물지분: 36.91㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO (오성민)

건축물 사용승인일: 2019년 2월 20일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 "신정네거리역"과 5호선 "신정역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 1일 접수된 광주세무서장의 압류(갑3)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 압류(갑4, 갑7) 및 강제경매(갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 오성민이 존재합니다.

등기부상 2025년 1월 8일 접수된 오성민의 주택임차권(을4)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금 2억 7천 9백만 원(279,000,000원)을 인수해야 할 가능성을 시사합니다.

다만, 본 경매의 채권자가 임차인 오성민 본인이며, 임차인의 보증금액과 경매 신청 금액이 2억 7천 9백만 원으로 일치합니다. 경매 절차의 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받을 경우, 매수인이 부담하는 인수 보증금은 0원이 될 것으로 예상됩니다. (제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 10일

확정일자: 2019년 8월 16일

대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 "삼성하우징"이라는 다세대주택 건물 내 제2층 제202호로, 2019년 2월 20일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물에 해당합니다.

전용면적은 36.91㎡ (약 11.16평)으로, 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 주거 공간입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 약 55.56㎡ (약 16.8평) 면적의 주택이 329,000,000원 (약 592만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2017년식, 약 52.41㎡ (약 15.9평) 면적의 주택이 302,000,000원 (약 576만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2019년식, 약 55.27㎡ (약 16.7평) 면적의 연립주택이 210,000,000원 (약 380만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 267,000,000원으로, 면적(36.91㎡) 대비 평당 약 723만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사한 연식의 주택들의 단위면적당 시세(약 576만원~592만원/㎡)보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

면적이 더 넓은 사례이긴 하나, 단위면적당 가격을 고려하면 본 물건의 시장 가치는 약 2억 1천만 원 ~ 2억 2천만 원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"양강초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 오성민의 존재입니다. 등기부상 임차권이 '인수'로 명시되어 있으나, 임차인이 채권자로서 본 경매를 신청하고 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어, 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 결과에 따라 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 배당표 확정 및 배당 결과 예측이 중요합니다.

또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰 위험에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년식의 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년식)에 가까운 소형 주택으로, 향후 임대 수익 또는 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양천구 신월동 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역입니다.

* 철저한 권리 분석 및 배당 예측을 통해 예상보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 시세는 약 2억 1천만 원 ~ 2억 2천만 원 범위로 추정됩니다.

본 경매는 임차인이 채권자이며 보증금과 경매 신청 금액이 일치하므로, 배당 절차를 통해 보증금 전액 회수가 예상되어 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

따라서, 인수 부담이 없다는 전제 하에 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

267,000,000원 * 0.85 (평균) = 약 226,950,000원

본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 배당 예상표 확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.