나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76125 [2] 경기도 고양시 덕양구 신원동 342-1 하천 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76125 [2] 경기도 고양시 덕양구 신원동 342-1 하천 경매

• 사건번호: 2024타경76125
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 신원동 342-1
• 감정가: 209,190,000원
• 최저가: 146,433,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 하천

고양지원 경매6계 2024타경76125 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 신원동 342-1 | 감정가: 209,190,000원 | 최저가: 146,433,000원 | 용도: 하천

1. 경기도 고양시 덕양구 신원동 하천 (현황: 도로 및 제방) 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경76125 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 신원동 342-1

용도(지목): 하천 (현황: 도로 및 제방)

감정가: 209,190,000 원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,835.00㎡ (약 555.09평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 사항 없음)

(참고: 아파트 등 집합건물 보고서의 경우 전용면적과 분양면적을 별도 표시합니다. 본 물건은 토지이므로 해당 없음.)

1.3. 특이사항 요약

본 건은 지목은 하천이나 현황은 도로 및 제방으로 사용되고 있는 토지입니다.

제시외 건물과 권원 미상의 입목이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 법정지상권의 성립 여지가 있어 이에 대한 심층적인 권리 분석 및 명도 전략 수립이 필요합니다.

또한 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 엄격한 제한을 받습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 신원동 소재 원신동행정복지센터 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지(전/답), 하천 등이 혼재된 도농 복합 지역이며, 북서측으로는 삼송지구 신원마을 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 일부(약 427㎡)는 현황 도로로 이용되어 인근 지역 연계에 기여하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변 환경은 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있으나, 근거리에 신원마을 아파트 단지 상권이 있어 기본적인 편의시설(마트, 학원, 병원 등) 이용은 용이합니다.

원신동은 고려 공양왕릉, 서삼릉, 월산대군묘 등 다수의 유적지가 있는 역사 문화의 보고이며, 고양시 화훼산업의 중심지인 화훼단지가 인접해 있어 친환경적인 주거 환경을 제공합니다.

2.3. 혐오시설 및 잠재적 리스크

고양시 덕양구 지역에는 서울시에서 운영하는 시립묘지 및 화장시설인 서울시립승화원(벽제화장장)이 대자동에 소재하고 있습니다. 이는 인접 지역에 위치하여 잠재적인 환경 및 지역 가격 요인으로 작용할 수 있습니다.

본 토지는 개발제한구역 및 하천구역으로 묶여 있어 사적인 이용 및 개발 행위가 엄격히 제한되는 근본적인 리스크를 안고 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 토지 매각이며, 가장 큰 핵심 리스크는 '법정지상권 성립 여지'입니다.

제시외 건물 및 권원 미상의 입목이 매각에서 제외되므로, 만약 이들의 소유자가 토지 소유자(또는 채무자)가 아닌 제3자이거나, 경매 개시 시점 이전부터 소유자가 다르고 토지 이용을 위한 법적 권원이 인정된다면, 낙찰자는 건물 및 입목 소유자를 상대로 토지 사용료(지료) 청구만 가능하고 철거를 요구할 수 없게 될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 수익에 치명적인 제약을 초래합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

소재지(신원동 342-1)는 자연녹지지역, 특화경관지구, 개발제한구역(GB), 하천구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히 개발제한구역과 하천구역에 해당되어 사실상 사익을 위한 건축이나 용도 변경 등의 행위는 극히 제한적이며, 현황대로 도로 및 제방으로서의 공익적 이용이 주가 될 가능성이 높습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 지목이 하천이고 현황은 도로 및 제방으로 이용되고 있으며, 개발제한구역 등 중첩된 공법상 제한으로 인해 일반적인 투자 목적으로는 적합성이 매우 낮습니다.

단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 불가능에 가깝습니다. 더욱이 법정지상권 성립 여지 및 제시외 물건 존재로 인해 권리관계가 복잡하며, 낙찰 후 해결해야 할 법적 문제가 발생할 위험이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

본 물건은 일반 투자자보다는 특수 물건(법정지상권, 현황 도로 등)에 대한 이해도가 높은 전문가나 특수한 목적을 가진 투자자에게 적합합니다.

1. **장기적 보상금 회수 목적:** 본 토지는 현황이 '도로' 및 '제방'으로 이용되고 있어, 향후 공익 사업 편입 또는 토지 보상 발생 시 보상금 획득을 목적으로 장기적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 하천구역 및 개발제한구역 내 토지로서 일반 토지에 비해 보상 평가액이 낮을 수 있습니다.

2. **지료 청구권 확보:** 법정지상권 성립 시 지상권자를 상대로 지료 청구권을 확보하여 안정적인(소액의) 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

3. **인접지 소유자 매입:** 인접 토지 소유자에게는 도로 확보 또는 토지 경계 정리 등의 목적으로 가치가 있을 수 있으며, 매도 시 높은 가격을 받을 수 있는 여지가 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매6계