나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [11] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 10개호로서,
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 4필 일단의 사다리형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3): 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
기호(4): 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
대지사용권이 없으므로 건물만 매각,최저매가격은 건물만의 평가액임
2025. 3. 9. 유일선이 유치권신고함 (유치권성립여부 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (11)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 5층 502호 (건물명칭 변경: 한다수빌)

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

매각대상: 건물만 매각 (대지사용권 없음)

건물면적: 49.61㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.61㎡ (약 15.02평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 유치권, 공동담보

1.4. 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

대지사용권이 없어 건물만 매각하며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임.

2025년 3월 9일 유일선이 유치권 신고함 (유치권 성립 여부 불분명).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.05.12. 강제경매 박하서)

* 소유권보존: 2014.03.14. 정복순 외 3명

* 공유자전원지분전부 이전청구권가등기: 2014.03.17. 정상철 (인수)

- 본 등기는 매매예약에 따른 것으로, 매수인이 인수해야 하는 권리임.

* 강제경매: 2023.05.12. 박하서 (152,647,720원)

- 본 등기가 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 위 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 권리 신고 여부 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 함.

3.3. 기타 권리사항

* 유치권: 2025.03.09. 유일선 신고. 유치권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요함.

* 대지사용권 없음: 매수인은 토지에 대한 사용 권리가 없으며, 건물만 소유하게 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 49㎡)의 다세대주택은 2016년~2017년에 건축된 경우 210,000,000원 ~ 254,000,000원의 가격대를 형성하고 있음.

본건은 2014년 준공으로 연식이 유사하나, 제공된 실거래가 정보 중 2016년 건축된 더테라스빌 49.412㎡가 3층에 210,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 210,000,000원 수준으로 추정할 수 있음.

다만, 이는 대지사용권이 있고 법적 문제가 없는 일반적인 경우이며, 본건은 심각한 법적 이슈를 내포하고 있어 실질적인 시장 가치는 현저히 낮아질 수 있음.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

감정가 182,000,000원은 유사 면적의 신축 건물 시세보다 낮게 책정되어 있음. 이는 대지사용권 부재 및 법적 분쟁 등 특수 물건의 위험 요소를 반영한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호임.

외벽은 대리석 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건축물 정보

건축물대장상 건물명칭은 '한다수빌'이며, 2014년 1월 2일에 사용 승인된 다세대주택임.

총 5층 건물로, 본건은 5층에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지사용권 부재 및 법적 분쟁

가장 큰 리스크는 대지사용권이 없어 건물만 매각된다는 점임.

본건 건물에 대해 채권자가 법률상 원인 없이 점유한 토지에 대해 부당이득금 반환 판결(서울북부지방법원 2016가단43602호)을 받은 상태이며, 채무자 및 소유자를 상대로 건물 철거 소송(서울북부지방법원 2024가단101510)을 제기하여 승소하였고 현재 항소심이 진행 중임. 이는 향후 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등의 심각한 법적 분쟁으로 이어질 수 있음.

6.2. 유치권 신고

유일선이 2025년 3월 9일 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 공유자전원지분전부 이전청구권가등기 인수

등기부상 "공유자전원지분전부 이전청구권가등기"가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리임. 이는 본건의 소유권 이전과 관련된 복잡성을 야기할 수 있으며, 별도의 법적 검토가 반드시 필요함.

6.4. 건축물명칭 변경

건축물대장상 '한다수빌'로 명칭이 변경되었으나, 등기부상 '누리파크빌'로 혼동될 수 있어 관련 서류 확인 시 주의가 필요함.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않으나, 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 가능역 역세권이라는 입지적 장점이 있으나, 대지사용권이 없고 건물만 매각되며, 토지 점유 관련 법적 분쟁(부당이득 반환, 건물 철거 소송)이 진행 중이라는 심각한 리스크를 안고 있음. 또한, 불확실한 유치권 신고 및 인수해야 하는 소유권 이전 청구권 가등기까지 존재하여 권리관계가 매우 복잡함.

이러한 복합적인 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요함. 법적 분쟁 해결 가능성, 토지 사용 권리 확보 방안, 유치권 및 가등기 처리 방안 등에 대한 철저한 사전 분석 없이는 투자를 권하기 어려운 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 가능역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성이 있는 지역에 위치함.

8.2. 낮은 감정가 및 시세 차익 기대 (잠재적)

감정가가 유사 면적의 정상 물건 시세보다 낮게 책정되어 있어, 만약 법적 문제를 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있는 여지는 있음. (단, 이는 매우 높은 위험을 감수한 경우에 해당함.)

8.3. 낮은 경쟁률 기대

심각한 법적 위험으로 인해 일반 투자자들의 관심이 적을 것으로 예상되어, 경쟁률이 낮을 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최소 입찰가는 182,000,000원으로 제시되어 있음.

정상적인 조건의 유사 물건 시세가 약 210,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가는 이미 위험 요소를 일부 반영한 것으로 보임.

그러나 건물 철거 소송 진행, 대지사용권 부재, 불분명한 유치권, 인수해야 하는 가등기 등 매우 심각한 위험 요소들을 고려하면, 실질적인 투자 가치는 감정가 이하로 판단됨.

따라서, 만약 입찰에 참여한다면, 법적 문제를 해결하는 데 드는 예상 비용 및 시간, 추가적인 법적 리스크 등을 면밀히 분석한 후, 보수적으로 접근해야 함.

현 시점에서의 잠재적 위험을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있으나, 최저 입찰가가 182,000,000원이므로, 해당 가격 이상에서 입찰이 이루어질 경우 투자자 본인의 철저한 위험 분석과 판단이 필수적임.

현실적으로는 최소 입찰가인 182,000,000원 이상에서 경쟁이 붙을 경우, 과도한 가격으로 낙찰받지 않도록 주의해야 함. 만약 법적 문제를 해결할 수 있다는 확신이 없고, 투자금 회수가능성이 낮다고 판단될 경우, 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.