나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [11] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 5층 502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [11] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 5층 502호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 5층 502호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 89,180,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (11) (중복사건)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 5층 502호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 5층)

감정가: 182,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 대지권 미등기로 인해 건물만 매각)

채권자/소유자/채무자: 박OO / 정OO / 정OO (강제경매)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 49.61제곱미터 (약 15.01평)

토지면적: 0.00제곱미터 (대지권 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 지하철 1호선 '가능역' 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 도보 거리에 전철역과 노선버스 정류장이 소재하며, 본건까지 차량 출입이 가능하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 연립 및 다세대 주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 주위에는 상업 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

학군 및 교육: 토지이용계획상 '상대보호구역(의정부여고)'이 확인되어 교육시설에 대한 접근성이 양호합니다.

건물 개요: 202호 외 10개호로 이루어진 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 해당하며, 기본적인 위생, 급·배수, 소화전, 승강기 및 난방 설비가 되어 있어 주거 시설로서의 기능은 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태: 다세대주택 (주거용)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 평가

3.1. 권리 분석

매각 대상: 본건은 '토지/건물일괄매각'으로 진행되나, **'대지사용권이 없으므로 건물만 매각'**이 핵심 주의사항입니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액인 182,000,000원으로 산정되었습니다.

경매 유형: 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 채권자와 채무자의 관계를 파악하여 명도 난이도를 가늠할 필요가 있습니다.

임대차 현황: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

핵심 리스크 (대지권 미확보): 본건은 건물을 소유하기 위한 토지에 대한 권리(대지사용권)가 없는 '건물만의 매각'입니다. 이는 **매우 심각한 권리상의 하자**로, 낙찰 후 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 지급해야 할 의무가 발생하며, 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 인도를 요구받을 수 있는 법적 리스크가 있습니다.

투자 난이도: 이와 같은 '건물만의 매각' 물건은 일반적인 주거용 부동산 투자와는 달리 고도의 법률적 지식과 협상 능력이 요구됩니다. 단순 시세 차익을 노리는 초보 투자자에게는 부적합합니다.

지료 협상: 낙찰 후 토지 소유자와의 지료 및 향후 토지 매입에 대한 협상이 필수적이며, 협상 결렬 시 철거 위험을 감수해야 합니다. 따라서 협상 가능성과 토지 소유자의 상황 파악이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 훌륭한 입지를 갖춘 다세대주택이나, **'대지사용권 없음'**이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 감정가 1억 8,200만원은 건물만의 평가액이므로, 실제 투자 가치는 낙찰 후 토지 소유자와의 지료 및 토지 매입 협상 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 법률적 리스크를 감수하고 토지 소유자와의 원만한 협상을 통해 대지권을 확보할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

위험 대비 고수익 추구: 낮은 가격에 낙찰받아 토지 소유자와의 협상에 성공할 경우, 온전한 소유권 확보를 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

입지적 강점 활용: 가능역 초역세권에 가까운 입지적 장점을 가지고 있어, 리스크 해소 후에는 시세 상승 여력이 있습니다.

전문성 요구: 토지 소유권 확보를 위한 법적 지식, 협상력, 그리고 추가적인 토지 매입 자금 동원 능력을 갖춘 경험 있는 투자자에게만 추천합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계