나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [9] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [9] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경75023
• 주소: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 4층 403호 (가능동,누리파크빌)
• 용도: 다세대주택

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 4층 403호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 37,800,000원 | 최저가: 18,522,000원 | 용도: 다세대주택

1. 의정부지방법원 2023타경75023 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (9)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 37,800,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

* 건물지분: 16.91㎡ (약 5.11평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 대지사용권은 없음)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동에 소재하며, 지하철 1호선 가능역에서 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 연립 및 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장과 가능역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중, 감정평가요항표상 '2층 201호 외 10개호'로 기재되어 있으나, 본건 소재지는 101동 4층 403호입니다.

* 외벽: 대리석 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등

* 창호: 샷시창호

1.5. 이용상태 및 설비내역

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 4필 일단의 사다리형의 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 상대보호구역 (의정부여고)

* 과밀억제권역

* 철도보호지구

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역: 이는 해당 지역 내 폐기물 시설 설치에 대한 제한 규정을 의미하며, 직접적인 혐오시설의 존재를 나타내는 것은 아닐 수 있으나, 환경 관련 규제 사항으로 인지해야 합니다.

1.7. 공부와의 차이

해당 없음.

1.8. 기타참고사항

* 임대관계: 미상 (현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무는 명확히 파악해야 합니다.)

1.9. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 박OO입니다. 중복 사건으로 진행되고 있으며, 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 또한, '대지사용권이 없어 건물만 매각'된다는 점을 각별히 유의해야 합니다. 이는 낙찰자가 토지를 사용할 권리가 없으므로, 건물 소유권만 취득하게 됨을 의미하며, 토지 면적이 0㎡로 기재된 점과도 일맥상통합니다. 최저매각가격 역시 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

1.10. 상권분석

본건은 지하철 1호선 가능역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다. 주변에 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지역 내 상업 시설 또한 일정 부분 분포하여, 해당 지역 주민들의 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다.

1.11. 생활정보

가능역을 중심으로 형성된 상업 지역 및 주거 지역의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 의정부여고가 인근에 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '대지사용권이 없어 건물만 매각'된다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 기존 임대차 관계를 승계하거나 명도를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 대지사용권이 없다는 것은 건물 소유만으로는 토지 이용에 큰 제약이 따르며, 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 토지 권리와 연계된 개발에 어려움이 예상됩니다. 또한, '(한강) 폐기물매립시설 설치제한지역'과 같은 토지 이용 제한 사항도 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다. 중복 사건으로 진행되는 점 역시 사건 처리 과정에 변수가 될 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본건은 가능역 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 낮은 감정가를 가진 소형 건물이라는 점에서 접근성이 용이할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 대지사용권 부재, 건물만 매각되는 특수성 등 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 크므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인 명도 문제와 토지 사용권이 없는 건물의 미래 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.14. 투자 포인트

* 저렴한 감정가와 소형 면적으로 인해 소액 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

* 역세권 입지는 잠재적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익 가능성을 내포하고 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인 및 토지 사용권 부재를 감안한 현실적인 수익률 분석 필수)

* 권리 관계 및 특이사항을 명확히 이해하고, 명도 관련 제반 사항을 철저히 준비한다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계