나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [8] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [8] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 4층 402호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2023타경75023 (8)이며, 매각 물건은 다세대주택입니다.

소재지는 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 402호입니다.

건물 전용면적은 30.50㎡ (약 9.23평)입니다.

매각은 토지/건물 일괄매각의 형식을 취하고 있으나, 실질적으로는 건물만 매각하는 조건입니다.

1.2. 경매 진행 정보

감정가는 68,400,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일하고 채권자는 박OO입니다.

중복사건으로 진행 중인 특이사항이 있습니다.

1.3. 핵심 주의사항

가장 중요한 주의사항은 대지사용권이 없으므로 건물만 매각한다는 점입니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 산정되었습니다. 토지 면적 및 지분율이 0.00㎡, 0으로 기재되어 있어 건물 매수 후 토지 소유자와의 법적 관계 정립이 필수적인 고위험 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 지하철 1호선 가능역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 입지 및 주위 환경은 무난한 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 가능 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 여건은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 402호이며, 외벽은 대리석 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활정보

본건은 역세권 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용이 용이합니다. 인근에 의정부여자고등학교 등 교육 시설이 있어 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 인근 지역은 아니지만, 의정부시에서는 과거 자원회수시설(쓰레기 소각장) 현대화 사업 관련하여 주민 반발 의견이 있었던 사례가 검색됩니다. 다만, 본건 소재지인 가능동 45-14와 직접적으로 인접한 위치는 아닌 것으로 판단되어 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 건물 등기부상 권리 분석 외에 토지 소유권과 관련된 권리 분석이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 심각한 잠재적 리스크는 '대지사용권 없음'과 '건물만 매각'입니다.

매수인은 건물 소유권만 취득하며 토지 소유권을 취득하지 못합니다. 이 경우, 토지 소유자는 건물의 철거 및 토지 사용료(지료) 청구 소송을 제기할 가능성이 매우 높습니다.

매수인은 토지 소유자와 협상하여 토지 지분을 매입하거나, 법정 지상권 성립 여부를 검토해야 합니다. (다만, 대지권 미등기 상태에서 집합건물의 대지사용권이 없는 것은 법정지상권 성립 가능성이 낮으므로 토지 매입이 현실적 대안입니다.)

3.3. 기타

임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계는 현장 조사 및 명도 과정에서 면밀히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 지하철역 접근성이 좋은 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 그러나 '대지사용권 없음' 및 '건물만 매각'이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 이 하자로 인해 유찰을 거듭하여 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 가능역 인근의 역세권 입지를 보유하고 있어 주거 환경 자체는 우수합니다.

저가 매수 기회: 권리상의 하자로 인해 최저매각가격이 매우 낮게 형성될 것이며, 이는 건물을 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 제공합니다.

토지 협상 및 지분 매입 능력: 본건은 일반적인 투자자가 접근하기 어려운 고난도 물건입니다. 토지 소유자를 상대로 한 협상력과 토지 지분 매입을 위한 추가 자금 조달 능력을 갖춘 경험 많은 전문 투자자에게만 적합합니다. 토지 문제 해결 없이는 투자 가치가 없음을 명심해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계