나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [4] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [4] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 301호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 3층 301호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (4)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 68,400,000원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

1.2. 면적 및 구조

건물면적: 전용 30.34㎡ (약 9.18평)

토지면적: 0.00㎡ (매각 제외)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비: 기본적인 위생, 급·배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등

2. 분석 결과

2.1. 입지 조건 및 상권 분석

최고의 입지:

본건은 지하철 1호선 가능역 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능역 전철역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 및 환경:

단지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고, 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 건축되어 있습니다. 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 생활 정보

교육 환경:

상대보호구역(의정부여고)으로 지정되어 있어 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

2.3. 권리 분석

소유 및 채권 현황:

소유자/채무자는 정OO, 채권자는 박OO입니다. 부동산강제경매 사건이며 중복사건으로 진행 중입니다.

특이사항 (핵심 주의사항):

본건은 **대지사용권이 없으므로 건물만 매각**되는 특수 물건입니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 산정되었으며, 이는 낙찰 후 토지 소유자와의 법적 분쟁 및 토지 사용료(지료) 청구 등 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. (임대관계는 미상입니다.)

3. 투자를 위한 고려 사항

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크 (대지사용권 부재):

대지사용권이 없다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자는 건물 소유권은 취득하지만, 토지 소유자에게 건물을 위한 토지 사용 권한을 주장하기 어렵습니다. 따라서 토지 소유자로부터 건물 철거 소송 또는 지료 청구를 당할 가능성이 매우 높습니다. 이 물건에 대한 투자는 토지 소유자와의 협상(토지 지분 매입 또는 장기간의 지료 합의) 능력이 필수적입니다.

환경적 리스크:

토지이용계획상 **철도보호지구**에 해당되어 철도 인접에 따른 소음이나 진동 등 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

제한된 정보 내에서 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 철도보호지구 지정으로 인한 환경적 제약은 리스크로 존재합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 제2종일반주거지역에 위치하여 입지 자체는 양호하지만, **대지사용권이 없는 건물만의 매각**이라는 치명적인 권리상의 하자가 있습니다. 감정가는 건물에 대해서만 평가되었으므로, 해당 물건의 낮은 감정가는 이러한 특수성이 반영된 결과입니다. 일반적인 경매 투자자에게는 매우 높은 난이도의 물건이며, 토지 소유자와의 협상 전략 및 법적 리스크를 감당할 수 있는 특수 물건 전문가에게만 적합한 물건입니다.

3.3. 투자 포인트

긍정 포인트:

가능역 인근의 양호한 주거 입지

소형 평형으로 실수요층 확보 용이

부정 포인트:

대지사용권 부재 (건물 철거 및 지료 청구 소송 위험)

철도보호지구에 따른 환경적 제약 가능성

결론: **토지 소유자와의 관계를 해결할 구체적인 전략 없이는 투자해서는 안 되는 고위험 물건입니다.**

법원 정보

의정부지방법원 경매1계