나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [7] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [7] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 4층 401호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (의정부지방법원 2023타경75023 (7) 다세대주택)

1.1. 물건 개요

사건번호는 의정부지방법원 2023타경75023 (7)이며, 소재지는 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 4층 401호입니다. 본건은 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각(단, 건물만 매각)하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 68,400,000원이며, 건물 전용면적은 30.34㎡ (약 9.18평)입니다. 토지면적은 0.00㎡이며, 이는 대지사용권이 없어 건물만 매각되는 특이사항을 반영합니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 박OO입니다. 특이사항으로는 중복사건이 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

구분: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호

면적: 건물 전용면적 30.34㎡ (약 9.18평)

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

주의사항: 대지사용권이 없으므로 건물만 매각하며, 최저매가격은 건물만의 평가액입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 지하철 1호선 "가능역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 무난한 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역이 소재합니다. 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

경매구분 및 특이사항

본건은 부동산강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일한 정OO입니다. 채권자는 박OO이며, 중복사건으로 진행되고 있습니다.

대지권 및 매각대상 분석

본건의 **가장 중요한 특이사항이자 리스크**는 "대지사용권이 없으므로 건물만 매각"된다는 점입니다. 이는 매각 대상이 토지를 제외한 건물에 한정되며, 최저매각가격 역시 건물만의 평가액으로 산정되었다는 의미입니다. 법정지상권 성립 여부와는 별개로, 토지 소유자에게 건물이 철거되거나 토지사용료를 지급해야 할 법적 분쟁의 소지가 매우 높습니다.

임대차 관계

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통한 정확한 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

4. 상권 분석

본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 가능역 역세권에 근접해 있어 유동인구의 접근성이 용이하며, 단지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 근린 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5. 생활 정보

주변 환경 및 시설

주위가 주택과 상업시설이 혼재된 지역이므로, 일상생활에 필요한 마트, 식당, 편의점 등의 근린생활시설 이용은 용이합니다.

교육 환경

토지이용계획상 상대보호구역(의정부여고)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다.

혐오시설 정보

검색된 정보에 따르면, 의정부시 관내에서 쓰레기 소각장 현대화 사업에 대한 주민 반발이 있었던 기록이 있으나, 이는 특정 지역의 광역적인 이슈였으며, 본건 소재지(가능동 45-14) 인근에 즉각적인 주요 혐오시설이 근접하게 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크: 대지사용권 부재 (건물만 매각)

본건의 낙찰자는 토지 소유권을 확보하지 못하고 건물의 소유권만 취득하게 됩니다. 이는 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 토지 소유자로부터 건물 철거 소송을 당하거나 막대한 금액의 지료를 지불해야 하는 심각한 상황에 직면할 수 있습니다. 지상권이 성립된다 하더라도 토지 소유자와의 협상 및 지료 지급 의무는 남아있습니다.

토지 권리 확보 문제

사실상 안정적인 소유권을 확보하기 위해서는 경매 이후 토지 소유자와의 별도 매매 협상 또는 법적 절차가 필수적입니다. 협상 실패 시 투자의 안정성이 심각하게 훼손됩니다.

임대차 관계 미상

임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 예상치 못한 임차인의 보증금 문제나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 지하철 1호선 가능역 인근의 양호한 입지 조건을 가지고 있으며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 무난한 편입니다.

하지만 **대지사용권이 없으므로 건물만 매각되는 치명적인 권리상의 하자**가 존재합니다. 이는 일반적인 주거용 부동산 투자와는 성격이 전혀 다르며, 투자에 앞서 토지 소유자와의 협의 가능성, 법정지상권 성립 가능성 및 위험 부담을 철저히 분석해야 합니다. 낮은 감정가와 최저매각가격은 이러한 리스크가 반영된 결과로 판단됩니다.

투자 포인트

토지 확보 능력: 본건은 토지 소유자와의 협상을 통해 토지 지분을 매입할 수 있는 능력이 있는 **전문 투자자**에게 적합합니다. 토지 매입에 성공한다면 입지 대비 저렴한 금액으로 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법정지상권 분석: 법정지상권 성립 여부에 대한 정밀한 법률적 분석이 선행되어야 합니다. 성립 시에는 지료 부담만 지게 되지만, 불성립 시에는 건물 철거라는 최악의 상황에 대비해야 합니다.

리스크 감수 투자: 하이 리스크, 하이 리턴을 추구하는 투자자가 리스크를 감수하고 입찰할 만한 물건입니다. 입찰가 산정 시 토지 매입 비용, 소송 비용 및 기간 등을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계