나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [6] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [6] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경75023
• 주소: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 3층 303호 (가능동,누리파크빌)
• 감정가: 68,400,000원
• 최저가: 33,516,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 3층 303호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 의정부시 가능동 누리파크빌 다세대주택 경매 물건 보고서 (건물만 매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 3층 303호

사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (6)

용도: 다세대주택

감정가: 68,400,000원

토지/건물면적: 건물 전용면적 $30.44m^2$ (약 $9.21$평)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 정OO / 정OO / 박OO

특이사항: 중복사건 진행 중

주의사항: 본건은 **대지사용권이 없어 건물만 매각**하며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임. 이 점이 입찰의 핵심 리스크임.

1.2. 물건 상세 요약

위치 및 환경: 지하철 1호선 가능역 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 연립/다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임. 입지조건 및 주위환경은 무난한 수준으로 평가됨.

교통상황: 노선버스 정류장 및 가능역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 출입도 가능하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

건물의 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층에 해당함.

외벽은 대리석 및 드라이비트 마감이며, 기본적인 위생, 급·배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

이용상태: 현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중임.

2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본건은 지하철 1호선 가능역이 인접한 역세권 주거지로, 대중교통 이용이 매우 편리함. 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하여 차량 접근성도 양호함. 주거밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용이 용이하여 실거주 환경은 무난한 것으로 판단됨.

3. 권리분석

권리 관계:

부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일함. 채권자는 박OO임. 특이사항으로 중복사건이 진행 중인 것으로 확인됨.

핵심 리스크:

가장 중요하고 치명적인 권리적 문제는 **대지사용권이 없어 건물만 매각 대상**이라는 점임. 이는 낙찰자가 건물을 소유하더라도 토지에 대한 법적인 사용 권리가 없음을 의미함. 향후 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 지급하거나, 토지 소유자가 건물 철거 및 토지 인도를 청구하는 소송을 제기할 가능성이 있으므로, 입찰 전 토지 소유주를 파악하고 지분 매입 또는 지료 협상 가능성을 반드시 검토해야 함.

4. 면적 및 구조 분석

건물 면적:

전용면적 $30.44m^2$ (약 $9.21$평)으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 다세대주택임. (다세대주택으로 아파트와 같은 분양면적 구분은 적용하기 어려움)

구조 및 설비:

201호 외 10개호가 있는 5층 규모의 다세대주택이며, 본건은 3층에 위치함. 승강기 및 난방설비 등 생활에 필수적인 설비는 갖추고 있어 건물 자체의 이용상태는 양호한 것으로 보임.

5. 상권 분석 및 생활정보

상권 분석:

가능역 상권과 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 근린상권 이용에 편리함. 다만, 주거 밀집 지역의 특성상 대형 상업시설보다는 소규모 생활 밀착형 상권이 주로 형성되어 있음.

생활정보:

인근에 학교(상대보호구역-의정부여고)가 소재하며, 주위가 다세대 및 단독주택이 밀집된 주거지역이므로 학군 및 치안 환경은 보통 수준으로 보임.

6. 잠재적 리스크

토지권 부재:

본건의 최고 리스크이며, 해결 방안(토지 소유주와의 협상, 지료 지급 등)을 마련하지 않고 입찰할 경우 소송 및 추가 비용 발생의 가능성이 매우 높음.

법규 및 제한:

제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역, **철도보호지구** 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재함. 특히 철도보호지구는 소음 및 진동의 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

임대차 관계:

임대관계는 미상(확인 불가)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우나 소유자를 상대로 명도 시 예상치 못한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

혐오시설:

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 뚜렷한 기피/혐오 시설은 확인되지 않았으나, 철도보호지구 인접에 따른 소음이나 진동은 잠재적 불편 요소로 볼 수 있음.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 1호선 가능역 인근의 양호한 입지를 가졌으나, **대지권 미등기 및 건물만 매각**이라는 치명적인 권리적 하자가 있는 물건임. 감정가(건물 가치만) 68,400,000원은 비교적 저렴하나, 이는 토지에 대한 권리 가치가 완전히 배제된 가격임을 인지해야 함.

투자 포인트:

1. **역세권 소형 주택:** 희소성 있는 소형 평수(약 9.21평)로, 역세권의 1~2인 가구 수요를 공략할 수 있음.

2. **건물 가치만 평가된 저가:** 건물 자체는 비교적 신축급으로 보이며, 토지권 문제로 인해 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

적합한 투자자:

**토지 소유자를 상대로 소송 또는 협상을 진행하여 대지 사용 권한(지분 매입 또는 지료 합의)을 확보할 수 있는 전문적인 경매 투자자**에게 적합한 물건임. 일반적인 실수요자나 경매 초보에게는 권리 리스크가 과도한 물건으로 판단됨. 입찰 전 토지 소유자의 상황 및 협상 의지를 반드시 확인해야 하는 '특수물건'입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계