나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [3] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [3] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 2층 203호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 75,000,000원 | 최저가: 36,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지는 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 203호이며, 용도는 다세대주택입니다.

본 물건의 감정가는 75,000,000원입니다.

전용 건물면적은 33.22제곱미터(약 10.05평)입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되지만, 경매구분은 부동산 강제경매(중복사건)입니다.

1.2. 핵심 특이 사항 (주의사항)

본 건은 '대지사용권이 없으므로 건물만 매각'되는 매우 중대한 특이사항이 있습니다.

감정가 75,000,000원은 오직 건물만의 평가액이며, 토지 가격은 포함되어 있지 않습니다.

낙찰자는 건물의 소유권을 취득하나, 토지에 대한 사용 권리가 없어 추후 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 지급하거나, 최악의 경우 건물 철거 및 토지 인도를 요구받을 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

2. 입지 및 주위 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선 가능역 북서측 인근에 위치합니다.

인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 단지 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

2.2. 주위 환경 및 건물 현황

주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전형적인 주택가이며, 제반 입지조건 및 주위환경은 무난한 편입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 중 2층에 해당하며, 외벽은 대리석 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감입니다.

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비 내역이 되어 있어 이용 상태는 다세대주택으로서 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 법적 상태

본건은 건물면적 33.22제곱미터(약 10.05평)의 다세대주택에 대한 건물 소유권만을 매각하는 '건물만의 경매'입니다.

토지 면적 및 토지 지분율은 0.00제곱미터, 0%로 등재되어 있으며, 이는 토지에 대한 권리가 없음을 명확히 보여줍니다.

3.2. 권리 관계의 핵심 (토지이용권)

가장 중요하고 치명적인 권리 문제는 '대지사용권 부존재'입니다.

낙찰 후 토지 소유자에 대해 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하나, 다세대주택의 특성상 법정지상권 성립이 어려울 가능성이 높습니다.

결국 낙찰자는 토지 소유자에게 건물을 위한 토지 임차 또는 매수를 협의해야 하며, 협의가 불가능할 경우 토지 소유자의 건물 철거 및 토지 인도 소송에 직면할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상이나, 건물 소유권 이전 후 대항력 있는 임차인이 있을 경우 건물 매각가에 대한 보증금 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 건물만의 매각이므로 임차인이 대항력을 주장하기 어려울 수 있으나 확인 필요)

4. 주변 시설 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

가능역 주변은 의정부역 상권과 달리 업무지구나 강력한 상권은 없으며, 지역 주민들을 위한 전형적인 주택가 상권이 형성되어 있습니다.

가능역 3번 출구 인근에는 다이소, 스마트 도서관 키오스크, 식당들이 늘어선 먹자골목이 있습니다.

주변에는 시민도서관이 새로 신설되어 편의성을 더하고 있습니다.

4.2. 교육 및 의료 환경

교육 환경으로는 의정부여자고등학교(상대보호구역), 의정부공업고등학교, 의정부여자중학교, 의정부중학교, 배영초등학교, 가능초등학교 등 다수의 학교가 인근에 밀집해 있습니다.

의료 시설로는 가능역 부역명이 '을지대병원'으로 명시되어 있어 대형 의료 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 주변 환경 검색 결과, 주변에 특별한 대규모 혐오 시설은 발견되지 않았으며, 오히려 악취와 소음 문제가 있던 역 앞 공터를 쾌적하게 개선하는 등 환경 정비 노력이 진행되고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 최대 리스크: 지료 청구 또는 철거 소송

본 물건의 가장 큰 리스크는 토지 소유자로부터 건물 철거 소송을 당하거나, 건물 가치보다 높은 지료(토지 사용료)를 요구받아 수익성이 악화될 수 있다는 점입니다.

대응 전략 없이 투자할 경우, 건물 자체의 가치가 0에 수렴할 수 있습니다.

5.2. 대응 전략: 토지 권리 확보 방안

낙찰을 고려한다면, 경매 진행 전에 반드시 토지 소유자를 파악하고, 토지의 매수 가능성 및 예상 매수 가격을 사전에 협의하거나 산정해야 합니다.

토지 소유자에게 건물의 가치를 인정받고, 적절한 가격으로 토지 지분을 확보하는 것이 본 투자의 최종 목표가 되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 '건물만의 매각'이라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있으므로, 일반적인 실거주 또는 초보 투자자에게는 절대 권유할 수 없습니다.

다만, 이 리스크 때문에 감정가(7천5백만원) 대비 최저가가 크게 낮아질 가능성이 높아, 위험을 감수하고 토지 소유자와의 협상 능력이 뛰어난 전문 투자자에게는 매력적인 '하이 리스크 하이 리턴' 물건으로 판단됩니다.

토지 매수 또는 사용 협의 시의 총 투자금이 일반적인 다세대주택 시세보다 훨씬 저렴할 때만 투자 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

경매 가격의 하락: 건물만의 평가액이므로 유찰 시 최저매각가격이 급격히 하락하여 초기 진입 비용이 낮아질 수 있습니다.

입지 조건: 가능역 인근의 역세권 주택가이며, 주변에 학군 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

협상 성공 시의 이익: 토지 지분 또는 대지사용권을 저렴하게 확보할 경우, 낮은 총 투자금으로 역세권 다세대주택 한 호실을 소유하는 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계