나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [2] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [2] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 2층 202호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 의정부지방법원 2023타경75023 (2) 다세대주택

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2023타경75023 (2)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 202호

용도: 다세대주택 (구분건물)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 68,400,000원

건물면적: 전용면적 $30.50 \text{m}^2$ (약 9.23평)

토지면적: $0.00 \text{m}^2$ (매각 제외)

매각대상: 건물만 매각 (토지/건물일괄매각이나, 대지사용권 없음)

1.2. 권리 관계 현황

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 임대관계 미상.

2. 물건 상세 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호임.

외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호임.

다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

2.2. 입지조건 및 주위 환경

위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역(1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이함.

토지 이용계획: 본건이 위치한 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있음. 상대보호구역(의정부여고), 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제를 받음.

최고의 입지: 1호선 가능역이 인접해 있어 서울로의 접근성이 양호하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 생활 편의성이 확보된 입지임.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 인근 가능역 주변에는 다이소, 스마트 도서관 키오스크, 가재울 도서관 등의 공공 및 편의시설과 식당들이 늘어선 먹자골목이 형성되어 있어 기본적인 생활 상권이 구축되어 있음.

생활 정보: 의정부여고를 비롯한 학교와 병의원(예: 가능성모의원) 등도 가까워 교육 및 의료 환경이 보통 수준으로 평가됨.

혐오 시설: 직접적으로 대상 물건지와 인접한 곳에 특정 혐오 시설은 파악되지 않으나, 의정부시 일부 지역(자일동)에서는 쓰레기 소각장 이전 문제 등 지역적 갈등이 있었음. 본건과는 거리가 있는 이슈이나, 광역적인 환경 문제에 대한 관심이 필요함.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하며 채권자는 박OO임.

등기부 상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 수 있지만, 본건의 가장 핵심적인 리스크는 별도 분석이 필요함.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

핵심 리스크: 대지사용권이 없으므로 건물만 매각됨.

주의사항: 본 건은 토지에 대한 대지사용권(대지권)이 없거나 미등기된 상태이므로, 법원에서 건물만을 매각하는 조건임. 최저매각가격 역시 건물만의 평가액인 68,400,000원으로 산정되었음.

토지 리스크: 건물의 소유자는 토지에 대한 권리(지분)를 확보하지 못했기 때문에, 건물을 소유하는 것만으로는 토지 소유자에게 건물의 철거 및 토지 사용료(지료) 청구를 당할 위험이 존재함.

이 경우, 낙찰자가 추후 토지 소유자와 협의를 통해 대지사용권을 매입하거나 지료를 지불해야 할 수 있으며, 협의가 불발될 경우 법정 소송으로 이어질 가능성이 매우 높음.

결론적으로, 이 물건의 최우선 과제는 건물 매각 후 토지 소유자를 찾아 대지권 확보를 위한 협상을 진행하는 것임.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 의정부 가능역 인근의 양호한 입지에 위치한 소형 다세대주택이라는 장점을 가짐.

그러나, '대지사용권 없음'이라는 치명적인 권리상의 하자가 있으므로, 일반적인 경매 물건과는 달리 토지 소유자와의 복잡한 법률 및 협상 문제가 수반될 수밖에 없음.

따라서, 실수요 목적보다는 권리관계 해결 능력이 있는 전문적인 투자자의 접근이 필요하며, 대지권 확보 가능성 및 예상되는 지료 수준을 면밀히 분석한 후 입찰해야 함.

4.2. 투자 포인트

- 저렴한 건물 가격: 감정가(최저가)가 건물만의 가액으로 책정되어 상대적으로 낮은 가격에 주택을 취득할 기회임.

- 역세권 소형 주택: 1호선 가능역 도보권으로 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

- 명확한 권리 해결 방안 마련 필요: 입찰 전, 토지 등기부등본을 확인하여 토지 소유자를 특정하고 대지권 확보를 위한 협상 전략(예: 예상 매입 가격 또는 지료 산정)을 사전에 수립해야만 투자가치를 확보할 수 있음.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계