나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [1] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경75023 [1] 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매1계 2023타경75023 | 소재지: 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 2층 201호 (가능동,누리파크빌) | 감정가: 68,400,000원 | 최저가: 33,516,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

의정부지방법원 2023타경75023 (1) 사건의 부동산강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일한 상태이며 채권자 박OO이 청구한 경매입니다. 본건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 건물 및 면적 정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 45-14 누리파크빌 101동 2층 201호 (다세대주택)

용도: 다세대주택

감정가: 68,400,000원 (건물만의 평가액)

건물 전용면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (주의: 대지사용권 없음, 사실상 건물만 매각)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 가능역 북서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난한 수준입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능전철역이 소재하여 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석

본 건은 채무자와 소유자가 정OO으로 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 가장 큰 주의사항은 "대지사용권이 없으므로 건물만 매각"하는 조건이며, 이에 따라 최저매각가격 역시 건물만의 평가액으로 산정되었습니다. 토지에 대한 권리가 없는 상태에서 건물만 취득하는 특이한 조건이므로, 향후 토지 소유자와의 법정지상권, 토지 사용료 문제 등 복잡한 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다. 입찰 전 토지 소유권 관계 및 건물에 대한 법적 대응 방안 마련이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 속한 가능동 일대는 의정부시의 전통적인 주거지역으로, 가능역을 중심으로 한 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다. 주변에는 아파트 및 주택이 밀집해 있어 실수요층이 두터우며, 인근에 의정부여고가 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 상업 시설은 주로 근린 생활시설 위주로 형성되어 있으며, 복합적 도시 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추고 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "대지사용권 없음"으로 인한 건물만의 매각이라는 점입니다.

첫째, 낙찰자가 건물을 소유하더라도 토지 소유자에게 토지 사용료를 지급해야 하거나, 토지 소유자가 건물의 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 가능성이 매우 높습니다.

둘째, 대지권 미등기 상태이므로 향후 매도 시 매수자를 찾기가 매우 어렵고, 담보 대출 실행이 사실상 불가능할 수 있습니다.

셋째, 본건은 5층 건물 중 2층에 해당하며, 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 외벽은 대리석 및 드라이비트 마감, 기본적인 위생 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 하지만 건물의 물리적 상태보다 토지 관련 법적 권리 리스크가 압도적으로 큽니다.

혐오시설 조사 결과, 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시지역 특성상 일반적인 복합시설은 혼재되어 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본건은 의정부 가능역 인근의 비교적 양호한 주거 입지를 가지고 있으나, 대지사용권이 없어 건물만 매각하는 매우 위험도 높은 특수 물건입니다. 감정가 6,840만원은 건물만의 가치로 평가된 금액이며, 토지 사용권 확보 없이는 건물의 가치가 심각하게 훼손될 수 있습니다. 일반 투자자에게는 권유하기 어려운 물건이며, 토지 소유자와의 협상을 통해 대지 지분을 확보하거나, 법정 다툼을 통해 해결할 수 있는 특수 물건 전문가에게 적합한 투자처로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

특수 물건 투자 능력: 토지 소유자와의 협상을 통해 대지 사용권이나 지분을 저렴하게 매입할 수 있는 전문적인 능력을 보유한 투자자에게만 해당됩니다.

저가 매입의 기회: 건물만 평가된 감정가로 인해 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이는 협상 비용을 확보하는 기반이 될 수 있습니다.

역세권 위치: 가능역 인근의 주거 입지는 실수요가 존재하므로, 리스크 해결 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

(참고사항: 면적은 전용면적 30.34㎡이며, 다세대주택이므로 별도의 분양면적은 표기하지 않습니다.)

법원 정보

의정부지방법원 경매1계