나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8920 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 674-1 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8920 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 674-1 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경8920 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 674-1 | 감정가: 1,007,811,000원 | 최저가: 493,828,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8920 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 674-1

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,007,811,000원

토지면적: 3237.00㎡ (약 979.24평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

토지 지분율: 323700/323700 (단독 소유 또는 전체 지분 매각)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 소재 "풍천초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주로 농경지 등으로 이용되는 농경지대입니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 동측으로 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해있어 개발 시 용이성이 확보됩니다.

본 물건이 위치한 성산읍 신천리 일대는 제주 제2공항 개발사업 예정지 및 주변지역에 해당하여 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며, 최근 인근(신천목장 일대)에 대규모 휴양리조트 개발사업 등이 추진되고 있어 지역 개발압력이 높은 지역으로 판단됩니다.

2.2. 법률 및 이용 상태

이용상태: 현재 전(건축허가득)으로 이용 중입니다. '건축허가득' 상태는 향후 개발의 용이성을 시사합니다.

용도지역: 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하의 범위 내에서 건축이 가능하여 농지임에도 불구하고 비교적 다양한 개발 가능성이 있습니다.

제한상태: 가축사육제한구역(일부제한), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3/4등급(저촉) 등의 중첩 규제가 존재하여 개발 시 환경 영향 평가 및 지구별 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

특이사항: 지상 구조물(콘크리트)이 포함 평가되었으나 제시외 면적은 0.00㎡로, 해당 구조물의 철거 또는 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권: 본건이 농경지대에 위치하고 있어 현재 시점에서는 도보권 내의 상업 시설이나 생활 편의시설이 미흡할 것으로 예상됩니다. 상권은 성산읍이나 인근 읍면 소재지를 이용해야 하는 광역 상권입니다.

혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서상 없으나, 본건의 북동측 원거리에 "풍천초등학교"가 위치한다고 명시되어 있어 주거환경에 악영향을 미치는 시설은 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 농경지대 특성상 주변에 축사 등 가축사육 관련 시설이 있을 수 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계 분석

경매구분: 부동산임의경매이므로 소유자(채무자)의 채무 불이행으로 인해 진행되는 경매입니다.

등기부상: 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석은 불가하나, 소유자/채무자가 동일하고 매각대상에 건물은 포함되지 않는 토지 매각이므로 토지상의 선순위 권리 및 소멸 여부를 확인해야 합니다.

임대차: 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 인도명령 또는 명도소송의 대상이 될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 본건은 '전(농지)'이므로 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출시 매수신청보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다. 농업 경영 계획서 제출 등 발급 조건 충족 여부를 사전에 관할 지자체(서귀포시 성산읍사무소 등)를 통해 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'에 해당하여 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다(2023.11.15~2024.11.14). 낙찰 후 잔금 납부 시점에 허가구역 지정이 유지되는 경우, 매수인은 토지이용 목적에 맞는 허가를 받아야 합니다.

개발제한 리스크: 계획관리지역이지만 경관, 생태계, 지하수 등 보전지구에 저촉되는 부분이 있어, 건축허가 시 개발행위가 제한되거나 환경 관련 심의를 거쳐야 할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제주 성산읍 신천리에 위치한 약 979평 규모의 '전' 토지로서, 대규모 필지에 '계획관리지역'이라는 비교적 높은 개발 용도를 부여받고 있어 잠재적인 가치가 높습니다.

특히, 제주 제2공항 개발사업 예정지 인근에 위치하고 있다는 점이 장기적인 지가 상승의 핵심 동력으로 작용할 가능성이 크며, 주변에 대규모 리조트 개발 사업이 추진되고 있다는 점은 지역 개발의 기대감을 높이는 요소입니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출 및 토지거래허가구역 지정, 그리고 보전 지구에 저촉되는 등의 각종 행정 규제는 투자 결정에 있어 반드시 해결해야 할 과제입니다.

4.2. 투자 포인트

미래 가치: 제주 제2공항 개발 계획에 따른 수혜 기대 지역 내에 위치하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있는 투자처입니다.

개발 용이성: 이미 '건축허가득' 상태로 이용 중인 토지이며, 계획관리지역이어서 향후 숙박시설, 창고, 농어촌 민박 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 있습니다.

도로 조건: 폭 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해있어 개발 시 진입로 확보 및 건축 행위에 유리합니다.

4.3. 결론

본 물건은 행정적 리스크(농취증, 토지거래허가구역, 보전지구 규제)를 정확히 파악하고 해결할 수 있는 역량을 갖춘 투자자에게 높은 미래 가치를 제공할 수 있는 장기 투자형 물건으로 판단됩니다. 매각 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 토지이용계획 규제를 철저히 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계