나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9633 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 2층2206호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9633 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 2층2206호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경9633
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 신화역사로 423, 상가동 2층2206호 (마마뜰빌리지)
• 감정가: 294,000,000원
• 최저가: 144,060,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매3계 2024타경9633 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 신화역사로 423, 상가동 2층2206호 (마마뜰빌리지) | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 144,060,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (사건번호: 제주지방법원 2024타경9633 (2))

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 2층2206호에 위치한 근린생활시설입니다.

해당 부동산은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

현장 표시는 206호로 되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 호수 표시의 차이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

기호(2) 물건은 현재 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 동일 건물 내 기호(1) 물건(휴게음식점)과 함께 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 92.99$\text{m}^2$ (약 28.13평)

건물 면적 (전용면적): 59.76$\text{m}^2$ (약 18.08평)

건물 면적은 근린생활시설의 전용 면적이며, 분양 면적 정보는 제시되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 294,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 형OO

채권자: 주OOOOOOOO

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

위치: 본건은 서귀포시 안덕면 동광리 소재 ‘동광육거리’ 서측 근거리에 위치하며, 신화역사공원 및 제주 영어국제도시 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로, '마마뜰 빌리지'라는 공동주택(30세대)과 상가(14호)가 복합된 단지 내 상가입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건: 남측 노폭 약 30$\text{m}$ 내외, 동측 노폭 약 6$\text{m}$ 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리 분석

등기부상 권리 관계: 소유자(형OO)와 채무자(형OO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 매각 후 소유권 이전에 별도의 법정지상권 등의 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

특이사항: 소유자 형OO가 채무자이므로, 인도명령 신청이 가능할 것으로 보이나, 점유 현황에 대한 정확한 조사가 선행되어야 합니다.

주의사항: 현장 표시는 206호로 확인되므로, 낙찰 후 등기부상 2206호와의 동일성 및 실제 점유/이용 현황에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 시설

상권 유형: 본건이 위치한 동광리는 제주도의 주요 상권으로 분류되는 지역은 아니며, 신화역사공원, 영어교육도시 등 대형 시설의 배후 주거단지 및 관광 수요를 일부 흡수하는 주거지형 및 근린형 상권의 성격을 가집니다.

건물 구성: '마마뜰빌리지'는 공동주택 30세대와 근린생활시설 14호로 구성된 단지 내 상가이며, 인근에 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있습니다.

이용 현황: 본건(기호(2))은 현재 사무소(Office)로 이용 중이며, 해당 상권은 관광객보다는 주변 주민을 대상으로 하는 업종(단지 내 편의시설, 소규모 음식점, 사무소 등)에 적합할 수 있습니다.

혐오 시설: 직접적인 주소지 인근에 광역폐기물소각시설 등 대형 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 서귀포시 안덕면 상천 마을에 폐기물소각시설이 유치된 바 있어, 잠재적 영향을 고려할 때 본건과의 직선거리 등을 추가로 확인해 볼 필요가 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 잠재적 리스크

법규제: 토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급 등 다양한 보전/제한 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축물의 증축, 용도변경, 개발 행위 등에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 2층으로, 기본 급배수/위생/전기설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

리스크 요인:

1) 현장 표시와 공부상 호수의 불일치 (206호 vs 2206호)에 대한 법적 및 물리적 확인 필요.

2) 광역 시설(영어교육도시, 신화역사공원)과의 연계성은 있으나, 자체 상권 활성화에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 제주도의 주요 개발축(신화역사공원, 영어교육도시) 인근에 위치하며, 안정적인 주거단지(마마뜰빌리지)를 배후로 하는 근린생활시설입니다. 감정가가 2억 9,400만 원으로 책정되었으며, 전용 면적 대비 합리적인 수준인지 주변 시세 및 실거래가(2019년 준공, 실거래가 다수 확인됨) 와의 비교 분석이 필수입니다. 현재 사무소로 이용 중인 만큼, 주거 배후 수요를 바탕으로 한 소규모 사무실, 학원, 또는 생활 밀착형 업종으로의 용도 전환을 고려해 볼 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 마마뜰빌리지 공동주택 30세대 및 인근 주거시설을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

개발 호재 연계: 신화역사공원, 제주 영어교육도시 등 대규모 시설 인근 입지로 잠재적인 인구 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

상대적 낮은 경쟁: 제주 시내 중심 상권 대비 경쟁이 낮아 안정적인 실수요자를 확보하기 용이할 수 있습니다.

투자 전 검토 사항: 현장 호수(206호)와 공부상 호수(2206호)의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. 규제 사항(계획관리지역 및 각종 보전지구)이 다양하므로, 투자 목적에 맞는 용도 변경 가능성을 사전에 체크해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계