나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11858 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 1188 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11858 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 1188 과수원 경매

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제주지방법원 경매3계 2024타경11858 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 1188 | 감정가: 210,672,000원 | 최저가: 103,229,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11858 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 1188 (과수원)

용도: 과수원

감정가: 210,672,000원

토지면적: 1,312.00㎡ (약 396.98평)

매각대상: 토지매각 (과수목 포함 평가)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이 및 주의 사항

특이사항: 본 토지는 농지취득자격증명(농취증)이 필수인 농지입니다.

주의사항: 농취증 미제출 시 매수신청보증금이 미반환되므로, 낙찰 후 기한 내 제출이 필수입니다. 또한, 제주 제2공항 건설사업 예정지역 주변의 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 도시 외 지역의 농지로서 500㎡ 초과 시 관할 관청의 허가가 필요하며, 본건은 1,312㎡로 허가 대상입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '난산보건진료소' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 주택지대 및 농경지대입니다.

비교적 중산간 도로(지방도1136호선)에서 가까워 접근성은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입은 가능하나, 서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 막다른 비포장 도로에 접하고 있어 내부 진입로 상태는 열악합니다.

인근에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로)이 소재하여 광역교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 과수원으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 물건의 하자

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

매각 대상은 토지이며, 토지 위에 있는 과수목이 평가에 포함되었습니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 '망인(사망한 사람)'으로 기재되어 있어, 상속 관계가 복잡하거나 상속인들에 대한 절차가 진행 중일 가능성이 높습니다.

경매는 채권자 농OOOOOOOO에 의한 임의경매입니다.

낙찰자가 대금을 납부하면 근저당권 및 기타 등기부상 권리들은 말소되는 안전한 물건으로 판단되나, 경매 개시 전 상속 절차 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 과수원으로 이용되는 농경지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 단독주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 향후 개발 시 주택 또는 숙박시설 부지로의 잠재적 활용 가능성은 있으나, 현재는 순수 농지로서의 가치가 우선합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

인근에 '난산보건진료소'가 위치하여 기본적인 보건 시설 접근성은 갖추고 있습니다.

주요 생활 편의 시설(대형마트, 종합병원 등)은 성산읍 소재지나 서귀포 시내권으로 이동해야 합니다.

감정평가서 및 현장조사 요약 정보에는 특정 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 주택지대와 농경지대가 혼재된 중산간 특성상 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 재확인이 필요합니다.

다만, 본건은 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 신규 축사 건축은 불가합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 규제 리스크 (토지거래허가구역)

가장 큰 리스크는 '토지거래계약에관한허가구역'에 포함되어 있다는 점입니다.

지정 기간은 2026년 11월 14일까지로 연장되었으며, 농지(500㎡ 초과)를 취득하려면 농업 경영 목적으로만 서귀포시의 허가를 받아야 합니다.

실제 농업에 종사하지 않거나, 대토 등의 목적이 아닌 순수 투자 목적이라면 허가를 받기 어려울 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 보전 구역

계획관리지역으로 분류되어 비교적 개발이 용이한 용도이나, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 각종 보전 구역에 해당하여 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 공항시설법상 장애물제한표면구역에 해당되어 고도 제한을 받을 수 있습니다.

5.3. 접근성 및 도로

서측 폭 2~3미터의 막다른 비포장 도로에 접해 있어, 차량 진출입 및 향후 건축 시 도로 문제(맹지 우려)를 해소해야 하는 숙제가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주 제2공항 건설사업 예정지역 주변에 위치한 농지로서, 개발 잠재력은 높으나 '토지거래계약에관한허가구역'과 '농지취득자격증명'이라는 두 가지 큰 규제와 의무를 동시에 안고 있는 투자 난이도가 높은 물건입니다.

특히 매각 대상 토지의 면적(1,312㎡)이 농지 거래 허가 기준(500㎡)을 초과하므로, 농업 경영 계획을 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 제2공항 건설 계획과 연계된 성산읍 지역으로, 중장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

용이한 용도: 보전 구역의 제약이 있음에도 불구하고, 비교적 활용도가 높은 '계획관리지역'에 속해 있어 향후 토지거래허가구역 해제 및 규제 완화 시 가치 상승 여력이 있습니다.

낮은 진입 장벽: 막다른 비포장 도로 접지라는 단점과 농취증, 토지거래허가라는 규제로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있어, 실수요자(농업인)에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계