나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12561 [2] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3383 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12561 [2] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3383 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경12561 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3383 | 감정가: 638,700,000원 | 최저가: 312,963,000원 | 용도: 전

1. 서귀포시 표선면 가시리 대규모 농지 경매 물건 분석 보고서 (2024타경12561 (2))

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12561 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3383 외 3필지 (일괄매각)

용도 (공부상/현황): 전/과수원/임야 (현황: 전, 전기타, 전 및 자연림)

토지면적: 12,309.00㎡ (약 3,723.63평)

감정가: 638,700,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 고OO

1.2. 입지조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경

본 물건(기호 1-4)은 제주 서귀포시 표선면 가시리 소재 "병곳오름" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 과수원, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.

교통 상황 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북측 근거리에 지방도(1119번)가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 각 필지별로 폭 약 2m~3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호별로 부정형의 완경사지 또는 인접지 대비 등고평탄한 토지가 혼재되어 있으며, 현재는 주로 "전(밭)"으로 이용 중입니다. 기호(4)의 경우 일부 자연림 상태도 포함되어 있습니다. 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 있으므로 (과수원->전기타, 임야->전 및 자연림) 유의해야 합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 및 특이사항

경매구분은 임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 동일인(고OO)입니다.

권리 상의 특이사항

본 물건은 "농지취득자격증명" 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 농지법상 농지 취득 자격을 갖추어야 합니다.

"법정지상권" 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있어, 지상의 제시외 건물로 인해 법정지상권의 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2.2. 매각 제외 및 주의사항

매각 대상은 "토지매각"이며, 일괄매각입니다.

"과수목은 평가에 포함"되어 매각 대상이나, *지상 제시외 건물 (창고, 축사, 비닐하우스 등) 및 이동 가능한 철재컨테이너 3동은 명확히 매각에서 제외*됩니다. 낙찰 후 제시외 건물 등에 대한 철거, 명도 또는 사용료 관련 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 토지이용계획 및 개발 제한

용도지역 및 규제사항

본 물건은 보전관리지역, 계획관리지역(기호(3)에 일부)이 혼재되어 있습니다.

다수의 중첩된 규제사항이 존재합니다.

가축사육제한구역(전부제한 및 일부제한), 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등이 적용되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 보전관리지역 내에서는 건축 및 형질 변경에 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 주변 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 가시리 지역은 주로 농업이 이루어지는 전원 환경이므로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용하여 표선면 소재지 또는 서귀포 시내 중심가를 이용해야 합니다. 차량 접근성은 보통입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 및 행정적 리스크

농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능성을 확인해야 합니다.

법정지상권 리스크: 매각 제외된 제시외 건물(축사, 창고 등)이 다수 존재하여, 법정지상권 성립 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

개발 규제 리스크: 보전관리지역 및 각종 보전지구의 중첩으로 인해 단기적인 대규모 개발이나 건축은 사실상 어렵거나 제한적입니다.

4.2. 현황 리스크 및 혐오시설

제시외 물건 처리 리스크: 매각 제외된 제시외 건물(창고, 축사, 비닐하우스)에 대한 명도 또는 철거 비용 및 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무: 주변에 대형 폐기물 처리시설이나 공장 등 특정한 혐오시설은 확인되지 않으나, 본 물건 지상에 *축사*로 사용되던 제시외 건물이 존재하고, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주도 서귀포시 표선면 가시리에 위치한 총 12,309.00㎡ (약 3,723.63평)의 대규모 농지 일괄매각 건입니다. 감정가는 6억 3천만원대로 면적 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

하지만 '농지취득자격증명' 및 '법정지상권'의 성립 여지가 가장 큰 변수이며, 보전관리지역 중심의 다중 규제가 겹쳐 있어 단기적인 시세차익 목적의 개발 투자보다는 중장기적인 농업용, 보전용 또는 제한적인 전원형 개발 목적의 투자가 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주도 내에서 약 3,700평이 넘는 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

중장기적 가치: 계획관리지역이 일부(기호(3)) 포함되어 있어 규제가 완화될 경우의 잠재적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

농업 및 전원생활 적합: 지방도 접근성이 양호하고, 농지 및 자연림으로 구성되어 귀농/귀촌 또는 영농 목적의 투자에 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계