나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11667 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2678-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11667 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2678-2 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경11667 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2678-2 | 감정가: 138,299,700원 | 최저가: 67,767,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호 제주지방법원 2024타경11667 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 소재하는 토지일부지분매각 건으로, 총 토지면적 $1505.00 \text{m}^2$ (약 455.26평)에 대한 지분 매각입니다. 최초 감정가는 138,299,700원이며, 소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 서OO입니다.

1.2. 물건 현황 (토지)

소재지 제주특별자치도 제주시 노형동 2678-2

용도 대지 (현황 도로 및 주거용 건부지)

토지면적 $1505.00 \text{m}^2$ (약 455.26평) (총 면적, 지분 매각)

감정가 138,299,700원

매각대상 토지일부지분매각

특이사항 지분매각, 공유자우선매수신고(특이사항 항목에는 있으나 주의사항 항목에서 제한이 명시됨)

제시목록 외 물건 기호(1) 토지 지상에 타인 소유 건물이 소재함 (법정지상권 성립 여부 확인 필수)

주의사항 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 일부 도로로 이용 중임

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경 본건은 제주시 이호이동 소재 ‘중앙병원’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경과 농경지가 혼재된 특성을 보입니다.

교통 상황 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통 노선이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태 본건은 기호(1)의 경우 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주거용 건부지 및 도로로 이용 중입니다. 기호(2), (3)은 도로로 이용 중이며, 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’(기호(2), (3)) 또는 ‘대 및 도로’(기호(1))로 이용되고 있어 지목 불일치에 따른 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

도로 상태 기호(1), (2)는 현황 남동측 및 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 기호(3)은 남동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하여 도로 접근성은 양호합니다.

1.4. 권리 분석 (특이사항)

매각 구분 부동산 임의경매, 토지일부지분매각

특이 권리관계 본 건은 지분 매각이며, '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있습니다. 일반적으로 지분 매각에서는 공유자우선매수신고가 가능하지만, 본 건은 특이하게 제한이 있음을 명시하고 있어 매각 조건에 대한 정확한 확인이 필수입니다.

제시목록 외 물건 기호(1) 토지 지상에 타인 소유 건물이 소재합니다. 이는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 하며, 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생하고 명도 문제가 복잡해질 수 있습니다. 법정지상권 미성립 시에도 건물 철거 및 부당이득 반환 청구 소송이 필요합니다.

공부와의 차이 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’ 등으로 이용 중이어서 토지 가치 평가 시 현황 이용 상황을 고려해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석 주위가 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역이므로, 거주 수요는 있으나 상업적 활성화 정도는 주거 지역 특성을 따릅니다. 인근 '중앙병원'을 중심으로 하는 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

생활 정보 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 갖추고 있습니다. 교통이 양호하여 제주시 내 이동이 편리합니다.

토지 이용계획 및 제한사항 본 건은 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 지하수자원특별관리구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

법적 리스크 1: 지분 매각 및 공유자우선매수신고 제한

지분 매각은 매각 후 다른 공유자들과의 협의(분할, 매각 등)가 필수적이며, 이에 대한 협의가 원만하지 않을 경우 소송을 통해 해결해야 하는 리스크가 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고 제한 있음'은 법원 공고를 통해 반드시 재확인해야 하며, 이 조건이 유효할 경우 일반 매수자에게는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

법적 리스크 2: 제시목록 외 타인 소유 건물

기호(1) 토지 위의 타인 소유 건물로 인해 법정지상권 성립 여부, 건물 철거 가능성, 철거 불가 시 지료 청구 등을 포함한 복잡한 법적 분쟁 가능성이 높습니다. 투자 전 법률 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다.

도시계획상 리스크 1: 공항 소음 및 장애물 제한

'제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>' 및 '장애물제한표면구역<공항시설법>'에 저촉되어 항공기 소음에 노출될 수 있으며, 건축물의 높이 등 건축 계획에 제한이 있을 수 있습니다. *이는 잠재적 혐오시설/불편 요소로 작용할 수 있습니다.*

도시계획상 리스크 2: 토지 현황 및 이용 제한

토지 대부분이 자연녹지지역이며, 일부 현황이 도로로 이용 중입니다. 자연녹지지역 내 건축 행위 및 용도변경은 제한적이며, 도로로 이용되는 부분에 대해서는 사적인 이용 및 개발이 거의 불가능할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견 본 건은 제주 시내 근접성 및 교통 사정은 양호하나, 지분 매각, 타인 소유 건물 문제, 그리고 공항 소음 구역, 건축 제한 등 다수의 법적/현황적 리스크를 안고 있는 물건입니다. 특히, '공유자우선매수신고 제한'과 타인 소유 건물의 법정지상권 성립 여부는 투자의 성패를 좌우할 핵심 쟁점입니다.

투자 포인트 1: 저렴한 가격에 제주 토지 지분 확보

토지 총면적 $1505.00 \text{m}^2$ (약 455.26평)에 대한 지분 매각으로, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 공유자 간 협의를 통해 토지 전체 매각이나 분할 등을 기대해 볼 수 있습니다.

투자 포인트 2: 대중교통 이용 용이성 및 주거 환경 혼재 지역

‘중앙병원’ 인근으로 생활 편의성이 확보된 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 용이하여 주거 및 근린생활 시설 용도로의 잠재적인 가치는 일부 보유하고 있습니다.

투자 포인트 3: 대로변 근접성 (기호(3))

기호(3)의 경우 폭 약 40미터 내외의 대로에 접하고 있어, 향후 개발 가치가 상승할 경우 활용도가 높을 수 있습니다.

*주의: 본 건은 높은 리스크를 수반하는 특수 물건(지분, 법정지상권 이슈 등)이므로, 반드시 법원 자료 열람 및 현장 확인을 철저히 하고 법률 전문가의 자문을 받은 후 입찰에 참여해야 합니다.*

법원 정보

제주지방법원 경매3계