나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12561 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3357 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12561 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3357 전 경매

• 사건번호: 2024타경12561
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3357
• 감정가: 50,344,000원
• 최저가: 24,669,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2024타경12561 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3357 | 감정가: 50,344,000원 | 최저가: 24,669,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경12561 (1) 물건 보고서

1.1. 제주 서귀포시 표선면 가시리 전(田) 경매 분석: 농지취득자격증명 필수, 복합 용도지역 혼재 토지

2. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경12561 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3357 외 3필지 (기호 1-4 통합)

용도: 전 (현황은 전, 전기타, 자연림 등으로 혼재)

매각대상: 토지매각 (수목포함 평가, 제시외 구축물 매각 제외)

토지면적: $899.00\text{㎡}$ (약 271.95평)

감정가: 50,344,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOOO

2.1. 현황 및 이용상태

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 "병곳오름" 남동측 인근에 위치하며, 전, 과수원, 임야 및 단독주택 등이 혼재된 농경지대입니다. 총 4개의 필지(기호 1-4)로 구성되어 있으며, 각 필지는 부정형의 완경사지 또는 등고평탄한 지형을 이루고 있습니다.

- 기호(1)은 '전'으로 이용 중입니다.

- 기호(2)와 (3)은 공부상 지목과 달리 현황은 '전기타' 상태입니다 (기호 2는 공부상 과수원).

- 기호(4)는 공부상 임야이나 현황은 '전 및 일부 자연림'으로 이용 중입니다.

2.2. 인접 도로상태

각 필지는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진입은 보통시 됩니다. 다만, 기호(3)은 지적도상 도로에 접하나 인접지(기호 2)를 경유하여 출입이 가능한 상태이므로, 추후 출입로 확보에 대한 현장 확인이 필요합니다. 전반적인 교통 사정은 북측 근거리에 지방도(1119번)가 소재하여 무난합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 토지매각 건으로, 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 채권자의 임의경매 신청에 의해 진행되고 있습니다. 등기부상 특별한 문제(예: 복잡한 선순위 임차인)는 없을 것으로 판단되나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 핵심 주의사항

- 농지취득자격증명 필수: 본건은 '전'을 포함하고 있어 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

- 수목 포함 평가: 토지 위에 존재하는 수목(나무)은 감정가에 포함되어 매각대상에 포함됩니다.

- 제시외 구축물 매각 제외: 기호(1), (2), (3) 지상에 소재하는 제시외 건물 및 구축물(비닐하우스, 철재컨테이너, 콘크리트 마당 등)은 매각대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 매수인이 철거하거나 소유자와 별도로 협의해야 하는 '법정지상권 성립 가능성' 및 '철거 비용' 등의 잠재적 리스크를 내포합니다.

4. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

4.1. 복합 용도지역에 따른 활용성

본건은 4개의 필지가 보전관리지역, *계획관리지역*을 비롯하여 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 제한구역에 혼재되어 있습니다.

- 기호(3)에 포함된 *계획관리지역*은 비교적 개발 행위가 용이한 용도지역으로, 전체 면적 중 해당 부분이 투자 가치를 높이는 핵심 요소로 작용할 수 있습니다.

- 나머지 필지는 *보전관리지역*이 주를 이루며, 이는 농업·임업 또는 어업 생산을 위하여 관리가 필요한 지역으로 개발 행위에 다소 제약이 따릅니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 제시외 구축물 철거/협의: 매각 제외된 제시외 구축물(컨테이너 3동 포함)에 대한 처리 방안을 수립해야 합니다. 법정지상권이 성립되지 않는다면 철거 대상이 되나, 소유자와의 명도 및 철거 소송 진행 시 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

- 농지취득자격증명 미제출 위험: 반드시 입찰 전 농업경영계획서 제출 및 자격증명 발급 가능성을 관할 기관에 문의해야 합니다.

- 지목과 현황의 불일치: 일부 필지에서 지목(과수원, 임야)과 현황(전기타, 자연림)이 달라 추후 지목 변경 시 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석 (농지 특성 반영)

본건은 주거 또는 상업 지역이 아닌 순수 농업 지역에 위치하므로, 상권 분석의 의미는 크지 않습니다. 농지 자체의 가치(농업 생산성 및 개발 잠재력)에 초점을 맞춰야 합니다. 다만, 지방도(1119번)와 접근성이 양호하여 농산물 운송 등 농업 생산 활동에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

- 생활 인프라: 서귀포시 표선면 가시리 소재로, 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서) 이용을 위해서는 표선면 소재지 등으로 이동해야 합니다.

- 혐오시설: 주변 환경은 전, 임야 등으로 조용하고 청정한 농촌 지역입니다. 일반적인 검색 결과, 인근에 대규모의 기피 시설(예: 쓰레기 매립장, 대규모 하수처리 시설)은 확인되지 않았습니다. 단, 일부 필지가 가축사육제한구역(일부 제한)에 포함되어 있으므로, 인근에 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 제주도의 대표적인 농촌 지역인 가시리에 위치한 복합 필지(4개) 토지입니다. 감정가가 5천만원대 초반으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 전체 면적 $899.00\text{㎡}$ 중 일부가 개발 가치가 높은 *계획관리지역*이라는 점에서 높은 잠재 가치를 지닙니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출 요건, 지상 제시외 구축물 매각 제외 및 이로 인한 명도 문제 등 해결해야 할 리스크가 명확하므로, 이에 대한 법률 및 행정적 검토 후 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 핵심 포인트 1: 개발 용이성이 높은 *계획관리지역* 일부 포함

- 핵심 포인트 2: 제주 지방도(1119번) 근접성 및 차량 진입 용이성 확보

- 핵심 포인트 3: 상대적으로 소액으로 투자 가능한 제주 농지 (약 272평)

6.3. 최고 입지: *계획관리지역* 포함된 제주 표선면 가시리 농지

투자 유의사항: 제시외 구축물에 대한 처리 방안 및 비용을 사전에 면밀히 검토하고, 농지취득자격증명 발급을 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계