나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12646 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3836-3 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12646 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3836-3 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경12646 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3836-3 | 감정가: 693,910,000원 | 최저가: 340,016,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경12646 (1) (전)

1.1. 기본 정보

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3836-3 소재의 '전' (밭) 토지 매각 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 건은 부동산임의경매 사건이며, 현재 전으로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 2155.00㎡ (약 651.96평)

감정가: 693,910,000원

매각 대상: 토지 전부 (토지 지분율 215500/215500)

건물 면적: 0.00㎡ (제시외 건물 없음)

*참고: 아파트가 아니므로 전용면적/분양면적은 해당 사항 없습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12646 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 현OO

채권자: 열OOOOOO (근저당권자 등으로 추정)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 대정읍 무릉리 "영락리방파제" 북측 인근에 위치하며, 해안가와 인접한 지역입니다.

주위는 단독주택, 양어장, 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 해안 지역의 모습을 보입니다. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형이며 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 남동측 및 북동측으로 폭 약 4-5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 대한 활용성이 비교적 높은 편입니다.

다만, 다음과 같은 제주특별자치도의 엄격한 규제를 적용받습니다.

주요 제한사항:

- 가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부제한)

- 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급

- 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)

*상기 제한사항들은 건축 규모나 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 시에는 반드시 서귀포시청 관련 부서에 개별 확인이 필요합니다.

2.4. 혐오시설 유무

해당 지역은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 직접적인 혐오시설이 토지 인근에 존재한다는 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 명시된 바와 같이 '가축사육제한구역'에 속하므로, 주변에 소규모 양돈/축사 등이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 냄새 등의 간접적인 환경 요소는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

경매구분: 부동산임의경매 (주로 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매)

소유자와 채무자가 다른 경우(소유자: 정OO, 채무자: 현OO)로, 이는 채무자 현OO의 채무를 소유자 정OO의 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. (물상보증인 관계 추정)

매각 대상은 '토지매각'으로 토지 전체 지분을 매각합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 권리 분석)

농지취득자격증명 필수:

본건은 '전' (농지)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 관할관청(대정읍사무소 등)으로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.

주의사항: 농지취득자격증명을 *미제출 시* 매수신청보증금은 *미반환*됩니다.

이는 본 건의 가장 중요한 리스크이자 필수 조건입니다. 입찰 전 농업경영계획서 작성 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시목록 외의 물건:

제시목록 외의 물건, 공부와의 차이점은 모두 "해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 상권 분석

본건 소재지인 무릉리는 주요 상권이 형성된 지역이라기보다는 주거 및 농업 중심의 지역입니다. 상업시설은 '노을해안로' 등 해안도로 주변에 관광객을 대상으로 하는 소규모 상가나 펜션 등이 산재해 있을 가능성이 높습니다.

일상생활 편의시설이나 대형 마트, 금융기관 등은 대정읍 소재지(모슬포) 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

주거 환경: 한적한 농촌 및 해안가 생활 환경입니다.

교육 시설: 무릉초등학교 등이 인근에 위치하지만, 주요 학군이나 병원 등의 생활 인프라는 대정읍 중심부나 서귀포시내 접근성을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제안

5.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 미발급 리스크: 경매 참가 시 최대의 리스크입니다. 발급 조건(농업경영계획)을 충족하지 못하면 보증금 몰수 가능성이 있습니다.

토지이용계획상의 규제: 계획관리지역이나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원특별관리구역 등 제주특별자치도의 강력한 개발 제한 규제를 적용받는다는 점은 잠재적인 리스크로 작용합니다. 개발 시 용도 및 규모 제한을 받을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 해안가 인근의 비교적 넓은 면적(651.96평)의 계획관리지역 토지입니다. 감정가가 6억 9천만 원대로 형성되어 있으며, 농지로서의 이용뿐만 아니라 향후 제주특별자치도 규제 범위 내에서 개발 여지가 있습니다. (예: 농어촌민박, 소규모 주택 또는 창고 등)

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 해안가(영락리방파제 인근)에 위치하여 장기적인 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

용도 변경 가능성: '전'임에도 불구하고 '계획관리지역'이어서 개발 잠재력 측면에서 농림지역 대비 유리합니다. (단, 제주도 특유의 개발 규제 확인 필수)

토지 면적의 활용성: 650평이 넘는 넓은 면적은 다양한 농업 및 개발(규제 범위 내) 계획 수립에 유용합니다.

접근성: 지적도 및 현황상 4-5m 포장도로에 접하고 있어 건축 등 향후 활용 시 유리한 조건입니다.

**결론: 농지취득자격증명 발급이 확실한 실수요자 또는 장기 투자 목적으로, 제주도의 규제 환경을 충분히 이해하고 입찰하는 것이 현명합니다.**

법원 정보

제주지방법원 경매3계