나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12837 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 105동 1,2층104호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12837 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 105동 1,2층104호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경12837 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계북로 137, 105동 1,2층104호 (산방산코아루아이비타운) | 감정가: 607,000,000원 | 최저가: 297,430,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 105동 1,2층104호

용도: 다세대주택 (총 2층 중 1, 2층 복층형)

사건번호: 제주지방법원 2024타경12837 (1)

감정가: 607,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 52.02㎡ (약 15.74평)

토지면적: 278.19㎡ (약 84.15평) *대지권*

1.3. 입지 조건 (최고의 입지:)

위치 및 환경: 사계초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 소규모점포 등이 혼재된 지역입니다. 부근에 산방산, 용머리 해안, 형제섬 등 천혜의 자연경관을 갖춘 관광·휴양지로의 잠재력이 높으며, 제주 서남부 지역의 관광 거점 중 하나입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기버스노선이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 현황: 공동주택 부지로 이용 중인 부정형의 평지입니다.

법적 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등 다양한 보전 관련 규제가 적용됩니다. (토지 이용 시 제약이 따를 수 있으나, 현 용도(공동주택)는 적법한 것으로 판단됨)

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 등기부상 권리 관계

소유자 및 채무자: 남OO으로 동일합니다.

경매 신청 채권자: 포OOOOOOOO (금융기관으로 추정)의 신청에 의한 임의경매 사건으로, 채무자의 담보대출 등에 의한 부동산 강제처분 절차입니다.

말소기준권리: 경매의 기본적인 권리 분석은 등기부등본상의 말소기준권리를 중심으로 진행되어야 합니다. 제시된 정보만으로는 명확한 말소기준권리를 판단할 수 없으므로, 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

2.2. 임대차 관계 (점유 관계)

임대관계: 현재 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)를 확인해야 하며, 특히 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 배당 여부를 철저히 분석하여 낙찰자가 인수할 보증금이나 명도 책임이 없는지 확인해야 합니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

주변 환경: 다세대주택, 타운하우스, 숙박시설 및 소규모 점포가 혼재된 농촌지대입니다. 대규모 상업시설보다는 관광객 및 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설 중심으로 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

잠재력: 산방산 및 용머리해안 등 주요 관광지 인근에 위치하여 숙박 및 단기 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

3.2. 생활정보

학군: 사계초등학교 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

편의시설: 부근에 소규모 점포 및 생활 편의시설이 있으나, 대형 마트, 병원 등의 이용은 서귀포시내(대정읍 또는 안덕면 중심지)로 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오 시설: 검색된 정보와 감정평가서상, 주거지역 부근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 가축사육제한구역 '일부 제한'이 있어 일부 가축 농장과의 거리는 확인 필요)

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 권리 관계 리스크

임대관계 미상: 실제 점유자가 임차인이고, 그 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 현장 조사 및 관련 서류를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 입지 및 기타 리스크

복층 구조: 본 건은 1, 2층 복층 구조의 다세대주택으로, 일반적인 단층 아파트/빌라에 비해 선호도 및 환가성이 낮을 수 있습니다.

보전 관련 규제: 토지이용계획상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 각종 보전 규제가 설정되어 있어, 향후 증축/개축/용도변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 제주 서남부의 수려한 자연환경(산방산, 용머리, 형제섬) 인근에 위치한 2019년 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택(복층형)입니다. 감정가는 607,000,000원으로, 주변 시세 및 낙찰률 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 아름다운 자연환경을 배경으로 한 실거주 및 세컨드 하우스 또는 관광 관련 숙박 수요를 타겟으로 한 임대 투자 목적으로 고려해 볼 만합니다.

5.2. 투자 포인트

관광 인프라: 산방산, 용머리 해안 등 제주도 주요 명소와 인접하여 관광 수요가 높은 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

신축급 건물: 2019년에 사용 승인되어 건물 상태가 양호하며, 복층형 구조로 활용도가 높습니다. (감정평가서상 철근콘크리트구조, 제주석/징크 마감 등)

대지 지분: 다세대주택이지만 토지면적이 278.19㎡(약 84.15평)로 상당히 큰 대지 지분을 가지고 있어 토지 가치가 높습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계