나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13199 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1356-10 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13199 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1356-10 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경13199 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1356-10 | 감정가: 95,928,000원 | 최저가: 47,005,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경13199 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1356-10입니다. 본 물건의 용도는 전(밭)이며, 감정가는 95,928,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 2778.00㎡ (약 840.35 평)이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 서귀포시 표선면 토산리 '토산1리사무소' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지방도를 따라 주택, 음식점, 소매점, 과수원, 전 등이 혼재된 농경지대를 형성하고 있습니다.

교통상황은 제반 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 특히 본건까지는 인접지에 개설된 폭 약 4m의 아스콘 포장 진입로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지의 형태는 인접 토지와 높이가 비슷한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭) 및 과수원으로 이용 중입니다. 지적공부상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황상 진입로가 확보되어 있어 이용에는 큰 불편이 없어 보입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황상 일부가 과수원으로 이용되고 있으며, 과수목 등은 감정가에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 법률적 현황 및 제한사항

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 개발 잠재력이 비교적 높은 용도지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 개발 제한 사항이 중첩되어 있어 건축 또는 개발 시 사전 검토가 필수입니다.

또한, 농지취득자격증명(농취증)이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 미반환되므로 최고가 매수신고인은 반드시 제출 기한 내에 농취증을 법원에 제출해야 합니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 물건은 '토지일부지분매각'으로 진행됩니다. 매각 대상이 토지 전체가 아닌 소유자 김OO의 일부 지분이라는 점이 핵심입니다. 소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 부동산강제경매 사건이며, 임대관계는 미상입니다.

2.2. 위험 요소 및 필수 확인 사항

지분 매각 물건이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할을 위한 별도의 법적 조치(공유물분할청구소송)가 필요합니다. 이는 시간과 비용을 수반하는 주요 리스크입니다.

공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 실제 신고가 이루어질 경우 최고가 매수신고인이라 하더라도 매각에서 제외될 수 있습니다. 다만, 경매 당일 공유자우선매수신고 제한 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명이 필요하다는 것입니다. 낙찰자는 농지 취득이 가능한 자격 요건을 갖추어야 하며, 농업경영계획서 등을 통해 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 만약 농취증을 기한 내에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.

3. 투자 가치 및 전략

3.1. 상권 및 생활정보

본 물건지는 전형적인 제주 농촌 마을 주변에 위치합니다. 주변 상권은 '토산1리사무소' 인근에 집중된 단독주택, 소규모 음식점, 소매점 등으로 구성되어 있으며, 대형 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 버스정류장과 마을 사무소를 중심으로 하는 기본적인 수준이며, 전원생활 및 농업활동을 위한 토지로 적합합니다. 주요 도시의 편의시설을 이용하기 위해서는 차량으로 이동해야 하는 입지입니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않는 조용한 농촌 환경입니다.

3.2. 잠재적 리스크

지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다. 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우, 자금 회수 및 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다.

농지법상 농취증 발급 실패 시 보증금 손실 위험이 있습니다.

계획관리지역이나, 경관보전지구, 생태계보전지구 등의 제한으로 인해 건축 행위 시 지자체의 까다로운 심의를 거쳐야 하며, 원하는 규모나 형태의 개발이 어려울 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

제주도 서귀포시 내 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치한 대규모 토지 지분(약 840.35 평)입니다. 상대적으로 개발 제한이 덜한 용도지역에 속하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

토지의 현황 도로 접근성이 양호(4m 아스콘 포장도로)하여 이용가치가 높습니다.

낮은 감정가로 입찰할 경우, 향후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3.4. 종합 의견

본 물건은 대형 토지를 비교적 저렴한 감정가로 취득하여 장기적으로 제주도 내 토지 자산을 확보할 수 있는 기회입니다. 계획관리지역 및 자연취락지구라는 용도지역은 긍정적입니다.

그러나 '지분 매각' 및 '농지취득자격증명 필수'라는 두 가지 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 공유자 현황, 농취증 발급 가능성, 공유물분할청구소송의 예상 비용 및 기간 등을 철저히 분석하고 전략을 수립해야 합니다. 특히, 농지취득이 불가능한 투자자에게는 보증금 몰수의 위험이 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계