나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층506호 숙박시설 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층506호 숙박시설 경매
- 사건번호: 2024타경13557
- 주소: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 4층506호 (연동,더스테이제주 290)
- 감정가: 129,000,000원
- 최저가: 63,210,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 숙박시설
제주지방법원 경매3계 2024타경13557 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 4층506호 (연동,더스테이제주 290) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 63,210,000원 | 용도: 숙박시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2024타경13557 (5)
소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층506호
용도: 숙박시설 (생활숙박시설)
감정가: 129,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOO
1.2. 면적 정보
토지면적(전유): 5.40㎡ (약 1.63평)
건물면적(전용): 25.74㎡ (약 7.79평)
*본건은 생활숙박시설로, 표시된 건물면적(25.74㎡)은 전용면적입니다.
2. 감정평가 요약 및 특징
2.1. 위치 및 주위 환경
본건은 제주시 연동 소재 "신제주로터리" 북서측 인근에 위치합니다.
주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거지역의 성격을 가집니다.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.
제주국제공항이 차량으로 2분 거리에 위치하여 항공교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 수준입니다.
2.3. 건물의 구조 및 이용상태
건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 4층 506호입니다.
사용승인일자: 2017.08.18.
외벽: 라임스톤마감 등, 창호: 샷시창 등입니다.
이용상태: **생활숙박시설**로 이용 중이며, 기본위생설비, 급배수설비, 개별난방(가스보일러), 천정형냉방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
2.4. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 임대관계는 미상입니다.
주의사항: **본건은 「생활숙박시설」로 지정된 물건입니다.**
생활숙박시설은 「건축법」상 숙박시설로 분류되어, 현행법상 **주거 목적으로 사용할 수 없으며**, 장기간 주거용으로 이용 시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있음을 필히 유의해야 합니다.
3. 입지 조건 및 상권 분석
3.1. 입지 조건
제주도 최대 상권 중 하나인 신제주(연동) 지역의 중심부에 가까이 위치하고 있습니다.
주변에 제주한라병원, 파라다이스 카지노, 누웨마루거리 등이 인접하여 의료, 상업, 관광 인프라를 동시에 누릴 수 있는 뛰어난 입지입니다.
제주국제공항과의 접근성이 매우 우수하여 여행객 및 비즈니스 목적의 숙박 수요가 높을 것으로 예상됩니다.
3.2. 상권 분석 및 생활 정보
인근에 올래국수, 공항뚝배기 등 유명 맛집과 빽다방 등 편의시설이 도보 거리에 밀집되어 있어 상권 활성화 정도가 매우 높습니다.
연동종합시장 등 생활 편의시설 접근성도 양호하여 거주 또는 숙박 운영에 유리한 환경입니다.
토지이용계획상 일반상업지역 및 고도지구(35M이하)에 속해 있어, 상업 활동 및 개발 잠재력이 높은 지역입니다.
3.3. 혐오 시설 정보
검색된 정보 기준으로, 직접적인 악취나 폐기물 관련 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
다만, 제주국제공항과 직선거리 약 2.0km 이내로 인접해 있어 항공기 소음에 대한 영향 가능성이 상존하므로 현장 확인이 필요합니다.
인근에 카지노(파라다이스 카지노) 등 일부 유흥 시설이 위치하는 점은 투자자의 성향에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.
4. 권리 분석
4.1. 권리 관계
경매구분: 부동산임의경매 (채권자 주식회사 OOOOOO의 임의경매 신청)
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다. (집합건물)
소유자/채무자가 동일하며, 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 권리 분석은 매각물건명세서 확인 후 가능)
임대관계: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 현황조사 시 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
4.2. 잠재적 리스크
최대 리스크: **생활숙박시설 용도 규제**입니다.
본건은 숙박시설 용도로 건축되었으므로, **주택으로 사용할 수 없습니다.** (전입신고 불가)
정부 정책에 따라 오피스텔 등으로의 용도변경이 가능했으나, 현재는 용도변경이 사실상 불가능한 상태이므로, 취득자는 숙박업 또는 위탁 운영 등 당초 용도로만 사용해야 합니다.
용도 외 주거 사용 시, 지자체로부터 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본건은 제주 신제주로터리 인근의 핵심 상업 지역에 위치한 소형 생활숙박시설로, 우수한 교통 접근성(공항 근접)과 풍부한 상권을 갖추고 있습니다.
감정가 1억 2,900만원은 제주시 연동의 입지적 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
다만, **생활숙박시설의 용도 제한**이라는 명확하고 큰 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 투자 전략 수립이 필수적입니다.
5.2. 투자 포인트
투자 포인트 1: 최고의 입지: 제주시 연동 신제주 상권 중심 및 제주공항 2km 이내의 뛰어난 입지입니다. (관광/비즈니스 수요 확보 용이)
투자 포인트 2: 소액 투자 가능: 감정가 기준 1억원 초반대의 소액으로 제주 핵심 지역 부동산 취득이 가능합니다.
투자 포인트 3: 위탁 운영 수익: 전문 숙박업 위탁사를 통해 운영 시, 안정적인 숙박 수익(단기 임대 포함)을 기대할 수 있습니다. (운영 구조 확인 필요)
5.3. 투자 추천 의견
**생활숙박시설의 용도 제한을 이해하고, 숙박업 또는 위탁 운영 등 사업 목적으로 접근하는 투자자에게 적합한 물건입니다.** 주거 목적의 투자는 권장되지 않습니다. 첫 낙찰 시 유찰될 경우, 가격 하락에 따른 추가적인 투자 매력이 발생할 수 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매3계