나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 1층101호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 1층101호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경13557 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 1층101호 (연동,더스테이제주 290) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 108,780,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 물건 소재지

사건번호: 제주지방법원 2024타경13557 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 1층101호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

건물면적 (전용): 55.55㎡ (약 16.80평)

*본 물건은 생활숙박시설로, 표시된 건물면적은 전용면적입니다. 아파트와 같은 공동주택이 아니므로 통상적인 분양면적 표기는 생략합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 1층 101호 (사용승인일: 2017.08.18.)

이용상태: 생활숙박시설 (기준시점 현재 임시적으로 직원사무실로 이용 중임.)

주의사항: 생활숙박시설임.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주시 연동 소재 "신제주로터리" 북서측 인근에 위치하며, 제주시의 핵심 상권 및 관광 중심지인 누웨마루거리(구 바오젠거리)가 도보 약 6분 거리에 있어 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 편의성 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다. 특히, 제주국제공항이 차로 약 2분 거리에 위치하고 있어 관광객 및 상용 고객을 위한 최적의 교통 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 연동 지역은 일반상업지역에 속하며, 파라다이스 카지노, 제주한라병원, 누웨마루거리 등 주요 편의 시설 및 관광 명소가 밀집해 있습니다. 따라서 기본적으로 풍부한 유동 인구와 상업 시설 수요를 바탕으로 한 안정적인 숙박업 기반이 갖춰져 있습니다. 주변에 올래국수, 공항뚝배기 등 유명 맛집과 다양한 편의 시설이 도보 거리에 있어 상권 환경은 매우 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매 사건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 건이므로, 낙찰 시 토지 지분 및 건물 전체를 취득하게 됩니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인으로 확인되며, 경매는 채권자 주OOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 특이사항 및 임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황 및 명도 대상 여부를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. (현장 조사를 통해 현재 '직원사무실로 임시 이용 중'이라는 점을 참고해야 합니다.)

4. 생활 정보 및 시설 현황

4.1. 생활 편의 시설

제주시 연동의 중심부에 위치하여 생활 편의 시설은 최고 수준입니다. 주변에 제주한라병원(도보 약 13분)과 연동종합시장, 대형 마트 등이 인접해 있으며, 주변에는 다양한 규모의 숙박 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 건물 자체에는 기본 위생설비, 급배수설비, 개별 난방(가스보일러), 천정형 냉방설비, 승강기설비, 소화전 및 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등 기본적인 설비가 모두 갖춰져 있습니다.

4.2. 혐오 시설 여부

현장 주변 검색 결과, 도보 및 차량 이동 가능 거리에 특기할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 신제주로터리 인근 상업지역의 특성상 야간 소음 및 교통량이 많을 수 있으나, 이는 상권 발달 지역의 일반적인 특징입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 및 규제 리스크 (생활숙박시설)

본건은 '생활숙박시설'로, 건축법상 숙박시설에 해당합니다. 이는 주거용 오피스텔이나 아파트와 달리 '숙박업 신고'가 필수적이며, 원칙적으로 장기 거주(실거주)가 불가능하고 불법 주거용 사용 시 이행강제금 부과 대상이 됩니다.

국토교통부는 생활숙박시설의 불법 주거용 사용을 막기 위해 숙박업 신고 및 오피스텔로의 용도 변경을 지원해 왔으며, 2024년 10월에는 복도 폭, 주차장 등 건축기준을 완화하고 이행강제금 부과 시점을 2027년까지 유예하는 지원 방안을 발표했습니다.

**핵심 리스크:** 투자자는 오피스텔로의 용도 변경 가능성(지구단위계획, 건축 기준 완화 조건 충족 여부) 또는 숙박업 운영(전문 위탁 또는 직접 운영) 중 하나를 선택해야 하며, 주거 목적으로 사용하려는 경우 향후 규제에 따른 위험을 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 이용 현황 리스크

현재 기준 시점상 '직원사무실'로 임시 이용 중이라는 보고가 있습니다. 이는 본래 용도인 숙박시설로서의 정상적인 수익 활동이 이루어지고 있지 않을 가능성을 시사하므로, 낙찰 후 실제 임대(운영) 전환 시점에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 신제주의 핵심 상업지구인 연동에 위치하여 입지 조건은 최상입니다. 건물 상태 및 교통 접근성 또한 우수하여 숙박업 운영을 위한 기본 조건은 매우 양호합니다. 다만, '생활숙박시설'이라는 용도상의 한계가 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 순수한 주거 목적의 투자는 지양해야 하며, 숙박업 신고 후 위탁 운영을 통한 수익형 부동산으로 접근하는 것이 현명합니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 제주국제공항과 신제주 핵심 상권(누웨마루거리, 카지노, 병원 등)이 초근접한 지리적 이점을 통해 높은 숙박 수요를 기대할 수 있습니다.

**수익형 부동산:** 단기/장기 숙박 시설 운영을 목적으로 접근할 경우, 주택 수에 포함되지 않아 다주택자 규제에서 자유롭다는 이점이 있습니다.

**규제 완화의 기회:** 정부의 오피스텔 용도 변경 및 숙박업 신고 요건 완화 지원책(2027년까지 이행강제금 유예 등)이 적용될 수 있는 기존 생숙 시설이므로, 향후 합법적인 사용을 위한 해결책 모색에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계