나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층505호 숙박시설 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층505호 숙박시설 경매
- 사건번호: 2024타경13557
- 주소: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 4층505호 (연동,더스테이제주 290)
- 감정가: 130,000,000원
- 최저가: 63,700,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 숙박시설
제주지방법원 경매3계 2024타경13557 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 4층505호 (연동,더스테이제주 290) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 63,700,000원 | 용도: 숙박시설
1. 물건 개요 및 현황
1.1. 사건 정보
사건번호: 제주지방법원 2024타경13557 (4)
소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 4층505호
용도: 숙박시설 (생활숙박시설)
감정가: 130,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOO
1.2. 면적 및 구조
토지면적 (지분): 5.46㎡ (약 1.65평)
건물면적 (전용면적): 26.03㎡ (약 7.88평)
건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 4층 505호
사용승인일자: 2017.08.18
이용상태: 생활숙박시설 (레지던스)
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 제주시 연동 소재 "신제주로터리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 제주시의 주요 도심지로, 단독주택, 공동주택, 업무시설, 숙박시설(호텔, 레지던스), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 감정평가서에 따르면 본 건물의 토지는 가장형의 평지로서, 생활숙박시설 부지로 이용 중입니다.
2.2. 교통 상황 및 접근성
본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 제주의 주요 상권인 신제주 지역의 핵심 로터리 인근에 위치하여 제주국제공항(차량 2분 거리) 및 제주 시내 주요 상업지역(누웨마루거리 도보 6분) 으로의 접근성이 매우 뛰어난 교통 요충지입니다.
3. 상권 및 생활 정보
3.1. 상권 분석
본건이 위치한 연동 지역은 제주도의 주요 상업지역이자 관광 거점 중 하나인 신제주 지역에 속합니다. 특히, 누웨마루거리와 인접하여 다양한 상업시설과 유흥시설이 밀집해 있으며, 파라다이스 카지노(도보 15분) 등 외국인 관광객을 대상으로 하는 시설도 가까이에 있습니다. 숙박시설로서의 입지 조건은 최상급이며, 장단기 숙박 수요를 흡수하기에 유리한 환경입니다.
3.2. 생활 편의 시설
주거 및 생활 편의성 또한 우수합니다. 제주한라병원(도보 13분) 등 대형 의료시설이 인근에 위치하며, 주변에 식당가와 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 건물 자체에도 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기, 주차설비 등이 완비되어 있습니다.
3.3. 혐오 시설 및 주변 환경 특이사항
주변 환경 검색 결과, 주거 단지보다는 상업 및 숙박시설이 밀집된 지역의 특성상 유흥시설 등이 일부 존재할 수 있으나, 일반적으로 기피하는 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 본건 인근에 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, **일반상업지역 및 방화지구**에 위치하고 있어 소음 및 상업시설 밀집으로 인한 환경적 특성은 고려해야 합니다.
4. 권리 분석
4.1. 경매 개요
본건은 채권자가 채무자의 부동산에 대해 신청한 **부동산 임의경매** 사건으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다. 일괄매각은 토지 건물 소유자가 동일하거나 법적으로 문제가 없는 경우에 진행되므로, 매수자가 토지 또는 건물만 취득하는 위험은 없습니다.
4.2. 특이사항 및 주의사항
가장 중요한 특이사항은 본건이 **생활숙박시설**이라는 점입니다.
* **용도 주의:** 생활숙박시설은 「건축법」 및 「공중위생관리법」상 엄연한 **숙박시설**로, **주거용(아파트, 오피스텔 등)으로 사용하거나 전입신고를 할 수 없습니다.**
* **규제 리스크:** 정부는 2021년 건축법 시행령 개정을 통해 생활숙박시설의 주거용 불법 전용을 규제하고, 숙박업 신고를 의무화했습니다. 주거용으로 사용할 경우 **이행강제금**이 부과될 수 있습니다.
* **대응 방안:** 합법적 사용을 위해서는 **숙박업 신고**를 하거나, 건축 기준 및 주차장 확보 기준을 충족하여 **오피스텔로 용도변경**을 해야 합니다. 1실 단위의 숙박업 신고는 현실적으로 제도의 어려움이 있어 , 위탁 운영을 통한 간접 운영 방식이나 용도변경 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
*Note: 제공된 정보만으로는 등기부상의 권리(말소기준권리, 임차인 현황 등)에 대한 분석은 불가합니다. 입찰 전에는 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 권리 관계의 하자 유무를 최종 확인해야 합니다.*
5. 잠재적 리스크
5.1. 법적 리스크 (최대 리스크)
앞서 언급했듯이, **생활숙박시설 규제**가 가장 큰 리스크입니다. 주거 목적으로 취득 시 매년 이행강제금을 부담해야 할 위험이 있습니다.
5.2. 개발 리스크
일반상업지역 내 고도지구(35M 이하) 및 방화지구 등에 위치하여 있어 향후 개별적인 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규정을 준수해야 하는 제한이 있습니다.
5.3. 시장 리스크
제주 신제주 지역은 숙박시설 공급이 많은 지역이므로, 경쟁 심화로 인한 숙박 가동률 및 수익률 변동 가능성이 존재합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 제주시 연동 **신제주 핵심 상권**에 위치한 소형 숙박시설(레지던스)로서 **최고의 입지**를 가졌다는 장점이 있습니다. 감정가 1억 3천만 원 수준으로, 소액으로 제주도 핵심 상업지역 내 부동산을 취득할 기회입니다.
그러나 본건은 **생활숙박시설**이라는 치명적인 법적 주의사항을 안고 있습니다. 실거주 목적으로 접근하는 것은 이행강제금 부과 등으로 인해 매우 위험하며, 반드시 **숙박업 운영** 또는 **용도 변경**을 염두에 둔 전문적인 투자 관점으로 접근해야 합니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 제주공항 및 신제주 상권(누웨마루)과 인접하여 숙박시설로서의 최적의 조건을 갖춤.
소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 제주 핵심 상권 진입이 가능.
관광 수요 확보 용이: 제주를 찾는 국내외 관광객의 장단기 숙박 수요를 대상으로 안정적인 수익 창출 기대. (단, 숙박업 등록 및 운영이 전제됨)
6.3. 추천 투자자
제주 지역의 숙박업 위탁 운영 시스템을 이해하거나 직접 운영할 계획이 있는 투자자.
오피스텔 용도변경을 위한 추가 비용 및 행정 절차 리스크를 감수하고 진행할 수 있는 전문 투자자.
장기적으로 제주도 관광 산업의 회복 및 성장에 베팅하는 투자자.
법원 정보
제주지방법원 경매3계