나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 2층201호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 2층201호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경13557 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연삼로 26-6, 2층201호 (연동,더스테이제주 290) | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 61,740,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경13557 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 290-81 더스테이제주 290 2층201호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설임)

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

제시외면적: 없음 (0.00㎡)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 2층 201호

사용승인일자: 2017.08.18.

2. 입지 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주도 제주시 연동의 주요 상권 및 교통 허브인 "신제주로터리" 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 결합된 복합지역임. 본건은 일반상업지역 및 고도지구(35M이하)에 해당하여 상업적 가치 및 건축 제한에 대한 확인이 필요함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정은 양호한 편임. 제주국제공항과도 비교적 가까운 거리에 위치해 관광객 및 비즈니스 목적의 접근성이 매우 우수함.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 연동 지역은 신제주로터리를 중심으로 제주도의 핵심 상권을 형성하고 있으며, 관광객을 위한 숙박 및 요식업 시설과 지역 주민을 위한 근린생활시설이 고르게 발달되어 있음. 특히, 공항과 가까워 관광객 대상의 숙박 수요가 꾸준한 지역임.

2.4. 생활 정보

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비(가스보일러), 천정형냉방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 기계식주차설비 등 기본적인 편의 및 안전 시설이 갖추어져 있음.

주변에 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역이므로 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

2.5. 혐오 시설 정보

감정평가서상 '장애물제한표면구역(공항시설법)'으로 표기되어 있어 제주국제공항과의 근접성이 높음을 의미하며, 이는 항공기 소음에 노출될 가능성이 있음을 시사함. 주변 환경은 상업 시설이 혼재된 복합지역으로 소음 및 유동 인구에 의한 환경적 특성을 가질 수 있음.

3. 권리 및 법적 검토

3.1. 권리 분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건임. 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보이며, 채권자는 주식회사 OOOO임.

감정평가서 및 제공된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 등기부상의 선순위 권리 관계를 확인할 수 없으므로, 매각물건명세서 및 등기부등본을 통한 정확한 권리 분석이 필수적임.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 본건의 용도가 "생활숙박시설(레지던스)"이라는 점임.

생활숙박시설은 숙박업 신고가 필수이며, '주택' 용도로 사용할 수 없음. 2023년 10월 이후부터는 건축법 시행령 개정으로 주거용 오피스텔로 용도 변경이 사실상 어렵거나 까다로워졌으며, 주거 목적으로 사용할 경우 이행강제금 등의 법적 제재를 받을 수 있음.

투자자는 매입 후 '숙박시설'로 활용할 계획(임대 및 운영)을 명확히 세워야 하며, 관련 법규(공중위생관리법 등)를 준수해야 함.

감정평가서에 따르면 일련번호(2)는 기준시점 현재 임시적으로 직원사무실로 이용 중인 것으로 파악되었는데, 본건(201호)이 일련번호 (2)에 포함되는지 여부를 추가로 확인해야 함. (현재 정보로는 201호가 일련번호(2-5)에 포함됨)

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

제주도의 핵심 상권인 연동 신제주로터리 인근에 위치한 우수한 입지.

제주국제공항과의 근접성이 높아 관광객 및 비즈니스 수요를 타겟으로 하는 숙박시설(생활숙박시설)로서의 잠재력이 높음.

상대적으로 소규모 면적과 감정가로 인해 투자 진입 장벽이 낮은 편임.

4.2. 종합 의견

본건은 제주도의 우수한 입지 조건과 숙박시설로서의 수요를 바탕으로 투자 가치가 있으나, '생활숙박시설'이라는 특성상 법적 규제에 대한 깊이 있는 이해와 철저한 준비가 필요함.

투자자는 단순한 주거 목적으로 접근해서는 안 되며, 숙박업 등록 및 운영에 대한 명확한 계획을 가지고 접근해야 함. 규제 완화 또는 유예 정책의 변화 가능성도 지속적으로 모니터링해야 함.

입찰 전, 등기부 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리 관계를 파악하고, 생활숙박시설 관련 지자체의 이행강제금 부과 정책 및 운영 가능성을 반드시 확인 후 최종 결정을 내릴 것을 권유함.

법원 정보

제주지방법원 경매3계