나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 290-42 천마에코피아오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13557 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 290-42 천마에코피아오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경13557 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼무로11길 8, 8층807호 (연동,천마에코피아오피스텔) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 120,050,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경13557 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 290-42 천마에코피아오피스텔 8층 807호입니다. 본건의 용도는 주거용 오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 245,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 채OOO으로 동일인이며, 채권자는 주OOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 14.51 $\mathrm{m}^2$ (4.39평)이며, 토지 지분율은 1451.1입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적(전용면적)은 42.41 $\mathrm{m}^2$ (12.83평)이며, 건물 지분율은 4241.5입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하1층/지상8층 건물 내 8층 807호입니다. 사용승인일자는 2017.02.23.로 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 및 석재마감이며, 창호는 샷시창입니다.

1.3. 이용상태 및 설비내역

이용상태는 주거용 오피스텔입니다.

설비내역으로는 기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주도 제주시 연동 소재 "신제주로터리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합지역입니다. 신제주 핵심 상권과 주거지가 어우러진 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 무난한 수준입니다. 신제주로터리를 중심으로 제주 시내 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로

본건 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등의 제한을 받습니다. 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 특히 일반상업지역에 위치하여 토지의 잠재 가치는 높다고 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권 정보

경매구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보물권을 실행하는 경매입니다. 소유자 및 채무자가 동일인인 점으로 미루어, 기본적인 소유 관계는 명료할 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

주의사항으로 "주거용 오피스텔임"이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 주택 수 포함 여부 및 세금 관계를 반드시 고려해야 함을 의미합니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다. 임차인 현황 및 대항력 여부 등은 입찰 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건 주변은 신제주로터리 인근의 중심 상권과 주거지역이 혼재된 곳입니다. 주변에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 풍부하여 오피스텔 거주자들에게 필요한 기본적인 상업시설 이용이 매우 편리합니다. 높은 유동인구와 배후수요를 가진 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설 및 주거 환경

신제주로터리 중심지에 인접해 있어 각종 금융기관, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 다만, 상업지역의 특성상 주거지 전용 지역 대비 소음이나 혼잡도가 높을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 분석

제공된 감정평가서 요약 정보에서는 직접적인 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 입찰자는 지도 서비스나 현장 조사를 통해 주변의 고압선, 변전소, 쓰레기처리 시설 등 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다. (본 보고서는 제공된 정보만으로 작성되었으므로 추가 검색 필요)

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 주거용 오피스텔은 매수인의 타 주택 보유 여부 및 전입신고에 따라 취득세, 양도소득세 등 세금 산정 시 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 세무 상담이 필수입니다.

둘째, 임대관계 미상으로 명시되어 있어, 추후 임차인이 있을 경우 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

셋째, 일반상업지역 및 복합 용도 지역의 특성상 주변 소음, 유동인구에 의한 차량 정체 등이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 신제주로터리 인근의 핵심 입지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물 및 설비: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주거에 필요한 승강기, 냉난방, 주차설비 등이 완비되어 있어 임대 선호도가 높습니다.

토지 가치: 토지이용계획 상 일반상업지역을 일부 포함하고 있어 향후 토지 가치 측면에서 유리할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 제주도 신제주 핵심 상권에 위치한 주거용 오피스텔로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 감정가 2억 4,500만 원은 주변 시세 대비 적정성 검토가 필요하며, 유효한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임차인 현황과 주거용 오피스텔의 세금 문제를 명확히 해결하고 입찰해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계