나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13991 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 2층203호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13991 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 2층203호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경13991 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문관광로301번길 3, 2층203호 (대포동,중문오션힐스) | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 : 제주특별자치도 서귀포시 대포동 중문오션힐스 연립주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경13991 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2612 중문오션힐스 2층203호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 310,000,000원

토지면적: 38.87㎡ (약 11.76평)

건물면적(전용): 78.02㎡ (약 23.60평)

추정 분양면적: 약 97.53㎡ (약 29.50평, 공용면적률 약 25% 가정)

소유자/채무자: 천OO

채권자: 제OOOOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경:

본건은 서귀포시 중문동 소재 '중문중학교' 남측 인근에 위치하며, 중문관광단지와 인접한 주상혼용지대입니다. 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 음식점, 판매시설 및 과수원 등이 혼재되어 있어 관광 및 주거 기능을 모두 갖춘 입지입니다. 감정평가서에 따르면, 일대는 관광지 주변 주상혼용지대를 형성하고 있습니다.

교통 상황:

제반 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측 왕복 4차선(지적상 폭 약 35m) 도로에 접하며, 북동측 및 북서측 막다른 폭 약 6m 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

생활 정보 및 편의 시설:

인근에는 편의점, 식당, 빨래방 등의 생활 편의시설이 도보 거리에 위치하고 있으며, 차량 3~5분 거리에 제주국제컨벤션센터(ICC), 면세점, 그리고 중문해수욕장, 천제연 폭포 등 주요 관광지가 있어 생활 편의와 레저 활동이 모두 용이합니다. 중문 생활권역에 해당하여 중문향토오일장 등도 이용 가능합니다.

혐오시설:

주변 환경 검색 결과, 특정 지역에 광역폐기물소각시설 유치 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지(대포동, 중문중학교 남측 인근)에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 숙박시설 및 음식점 등이 혼재된 주상혼용지대임을 감안해야 합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 2층 203호입니다. 사용승인일은 2018.09.05.로 비교적 신축급 연립주택입니다. 외벽은 석판재붙임, 내벽은 벽지마감, 타일붙임, 바닥은 마루마감 등으로 마감되었으며 시스템창호가 설치되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비(스프링클러 등), 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

토지 현황:

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 후면 북서측 막다른 도로보다 다소 지대가 높은 형태입니다.

법규 및 제한 사항:

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한)입니다. 고도지구(20M이하) 및 시가지경관지구로 인해 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 현 건물은 이미 건축되어 사용 중이므로 신축보다는 리모델링이나 증축 시에 법규 검토가 필요합니다.

1.4. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

특이사항:

제시외 건물은 없습니다. 건물 내부 구조와 관련하여, 기호(1) 203호는 건축물현황도상 2층 평면도와 내부 구조는 같으나 호별 평면도상 내부 구조와는 좌우가 바뀐 상태라는 점이 언급되어 있습니다. 이는 물리적인 하자가 아닌 도면과의 차이이므로 매수 후 내부 이용에는 큰 문제는 없겠으나, 대출 및 인허가 시 관련 서류를 확인해야 할 필요가 있습니다.

임대차 관계:

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 임대차 관계(대항력 있는 임차인의 유무)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 임의경매 사건으로 소유자 천OO가 채무자이므로, 권리 분석상 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서 등 최종 문건을 통해 미상의 임대차 관계에 대한 대항력 유무를 면밀히 검토해야 합니다.

명도 책임:

매수인이 잔금을 납부한 후 소유자와 채무자(천OO) 또는 대항력 없는 임차인을 상대로 명도 소송이나 명도 단행 가처분 등을 통해 점유를 이전받아야 하는 책임이 있습니다. 임대관계 미상으로 명도 협상의 여지가 있으나, 명도 절차를 고려한 시간적, 비용적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

1) 임대관계 미상: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 리스크가 있으므로, 정확한 권리 관계 파악이 필수입니다. 현재 임의경매 사건의 채무자와 소유자가 동일(천OO)하여 소유자가 점유할 가능성이 높으나, 미상인 임차인 여부를 확인해야 합니다.

2) 주상혼용지역 특성: 관광지 주변으로 숙박시설, 음식점 등과 혼재되어 있어, 순수한 주거 지역 대비 소음 및 유동 인구 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3) 건축물 현황도 차이: 내부 구조가 도면과 좌우가 바뀐 상태라는 특이사항은 추후 매매나 대출 시 특이사항으로 작용할 수 있습니다.

종합 의견:

본건은 제주 서귀포 중문관광단지 인근에 위치한 2018년 신축급 연립주택(빌라)입니다. 감정가 310,000,000원은 주변 환경(관광단지, 바다 접근성, 양호한 교통)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 제2종일반주거지역 및 고도지구(20M이하)에 위치한 만큼 희소성이 있으며, 전용면적이 약 23평대로 실거주 및 투자 목적 모두에 적합합니다. 다만, 임대차 관계 미상에 대한 권리 분석을 철저히 하고 명도에 대한 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

최고의 입지:

중문관광단지, 중문해수욕장, 컨벤션센터 등 제주 주요 관광 시설이 인접해 있어 관광객 대상의 단기 임대(에어비앤비 등 가능 여부 확인 필요) 또는 장기 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물 상태:

2018년 사용승인된 비교적 신축급 연립주택으로, 내부 시설 상태가 양호하며 기본적인 설비(시스템에어컨, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있어 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

희소성 있는 주거용 부동산:

고도지구 및 시가지경관지구 내에 위치하여 향후 신축이 용이하지 않을 수 있는 지역이므로, 현재의 건물 가치와 토지 이용권의 가치가 장기적으로 유지될 가능성이 높습니다. 실거주와 임대수익을 동시에 고려할 수 있는 투자 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계