나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31791 [3] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 271-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31791 [3] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 271-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경31791
• 주소: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 271-2
• 감정가: 37,252,000원
• 최저가: 18,253,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2024타경31791 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 271-2 | 감정가: 37,252,000원 | 최저가: 18,253,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경31791 (3) - 우도면 연평리 토지)

1.1. 물건 개요

사건번호는 제주지방법원 2024타경31791 (3)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 271-2 외 필지입니다. 본 경매 물건은 토지 매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 37,252,000원입니다.

전체 토지 면적은 139.00제곱미터(약 42.05평)입니다. 물건의 용도는 '전'을 포함하고 있으며, 실제 이용상태는 전, 도로 및 전과 도로가 혼재된 형태입니다.

소유자는 박OO이고, 채권자는 제OOOOOOO입니다. 본건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수인 토지임을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "우도면사무소" 남동측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황은 도서지역에 소재하는 바, 전반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 물건지별로 접근성이 상이하여, 기호(1)은 맹지이며, 기호(2)는 폭 약 6m 내외의 도로로 이용되고 있습니다. 기호(3)은 남동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 가장 양호합니다.

토지의 형태 및 이용상태를 보면, 기호(1)은 등고 평탄한 부정형의 토지로서 '전'으로 이용 중이고, 기호(3)은 '전 및 도로'로 이용 중입니다. 기호(2)는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어 지목과 현황의 차이가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 박OO이며, 채무자는 공란으로 표기되어 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필수적이라는 점입니다. 만약 최고가 매수신고인이 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

또한, 지상 소재하는 구축물(견사) 9.00제곱미터는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 매수인이 견사의 철거나 소유자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미하며, 법정지상권 성립 여부 등 추가적인 권리관계 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 우도면 연평리의 단독주택 및 농경지 주변에 위치한 토지입니다. 입지 및 주위환경이 주거 및 농업을 목적으로 하는 지역 특성상, 대규모 상업시설이나 도심의 편리한 생활 인프라는 기대하기 어렵습니다.

생활정보 측면에서는 도서지역에 위치하고 있어, 일상적인 교통 이용이나 물류 접근성 등 제반 생활사정이 다소 불편할 수 있습니다. 주요 생활시설은 우도면사무소 인근에 형성되어 있을 것으로 추정되나, 본건은 면사무소로부터 원거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 외부 검색 정보의 부재로 인해 혐오시설 유무는 현재 확인할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 분석됩니다.

1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 매수신청보증금을 포기하게 되는 가장 중대한 리스크입니다. 매수인은 입찰 전 해당 관청에 농지 여부 및 자격 요건을 반드시 재확인하고, 사전에 자격 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 제시외 구축물 처리 문제: 매각 제외된 지상의 견사(9.00제곱미터)에 대한 철거 또는 토지 사용료 협의 등 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 맹지 및 현황 불일치: 기호(1) 토지는 맹지이며, 기호(2) 토지는 지목이 '전'이나 현황이 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 지리적 불편: 도서지역에 소재하여 교통이 다소 불편하며, 이는 토지의 이용 가치나 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 용도지역 규제: 계획관리지역 및 가축사육제한구역(전부제한)에 해당되어 개발 행위에 대한 제한이 있습니다. 기호(2)의 건축계획심의대상구역 여부도 건축 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 우도면에 위치한 계획관리지역 내의 농지 및 도로로 이루어진 토지입니다. 토지 면적은 139.00제곱미터(약 42.05평)로 소규모이며, 토지 이용계획에 따라 주거(단독주택 등) 또는 농업용 시설 부지로 활용 가능성이 있습니다. 기호(3)은 자연취락지구에 포함되어 있어 다른 필지보다 개발 여지가 높을 수 있습니다.

다만, 농취증 필수 제출 조건과 매각 제외된 지상의 견사 처리 문제는 투자를 결정하기 전 반드시 해결 방안을 모색해야 하는 핵심 사항입니다. 입찰 참여 전 매수인은 농지법 및 건축법상 규제를 필히 확인하고, 견사 철거 가능성을 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 기호(3)은 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하며 포장도로에 접하고 있어 다른 필지들에 비해 개발 및 이용 가치가 상대적으로 높습니다.

희소성: 우도라는 도서지역의 특성상 희소성을 가지며, 관광 및 농어촌 지역의 잠재적 수요를 고려할 수 있습니다.

용도지역: 계획관리지역 내 토지로서, 순수 농지보다는 다양한 개발 행위(제한적)가 가능하다는 장점이 있습니다.

소액 투자: 총 감정가 37,252,000원으로 소액 투자가 가능합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계