나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31791 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 185 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31791 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 185 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경31791 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 185 | 감정가: 39,528,000원 | 최저가: 19,369,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31791 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 일원 (대표번지: 185)

용도: 전(田)

경매구분: 부동산강제경매

총 토지면적: 549.00㎡ (약 166.07평)

감정가: 39,528,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 핵심 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본건 토지(기호 1, 3)는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

분묘기지권 존재 가능성: 연고 미상의 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인되어 분묘기지권 성립 및 추후 이장 문제 등 권리 관계의 법적 리스크가 존재합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석 (감정평가 요약 기준)

2.1. 입지 조건

위치: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재이며, "우도면사무소" 남동측 원거리에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 전형적인 도서지역의 농촌 지대입니다.

교통 상황: 도서지역에 소재하므로 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. 제반 차량의 접근은 가능합니다.

2.2. 물건별 형태 및 도로 상태

기호(1) (전): 인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 전으로 이용 중입니다. 가장 중요한 점은 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다.

기호(2) (도로): 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황은 전 및 일부 도로로 이용 중입니다. 지목은 "전"이나 현황은 "도로"인 부분이 있어 공부와의 차이가 있습니다. 폭 약 6m 내외의 도로입니다.

기호(3) (전 및 도로): 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 도로로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각대상은 토지 전부에 대한 강제경매입니다. 소유자(박OO)가 채무를 변제하지 못하여 발생한 경매이며, 채권자는 제OOOOOOO입니다.

토지 지분율은 54900(100%를 의미하는 것으로 추정)으로 토지 전체 매각으로 보입니다.

3.2. 법적 제한 사항 및 리스크

농지취득자격증명: 기호 1, 3은 농지법상 농지이므로 매수인은 농지취득 자격이 필요하며, 낙찰 후 기한 내에 농취증을 반드시 제출해야 합니다. (최대 리스크)

분묘기지권: 연고 미상의 분묘 1기가 소재하므로, 낙찰 후 분묘 처리를 위한 협상 또는 법적 절차(이장 청구 소송)가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

맹지 리스크: 기호(1) 토지는 맹지이므로 건축행위를 위해서는 기호(2) 또는 인접 토지를 통해 도로 확보(통행권, 사용 승낙)가 필수적입니다.

토지이용계획: 기호(1), (3)은 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하의 비교적 양호한 용도지역이나, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 축사 등 관련 시설은 불가합니다. 기호(2)는 추가로 건축계획심의대상구역입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지인 우도면 연평리는 주거 및 농경이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다.

우도는 제주도의 주요 관광지 중 하나이므로, 향후 개발 및 관광 인프라 확장 시 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 "우도면사무소"가 비교적 근접하나, '원거리'로 명시되어 있어 도보 이용은 어렵고 차량을 이용해야 합니다.

도서지역 특성상 생활 편의시설 및 의료시설 접근성은 제한적이며, 육지와의 연결은 정기적인 선박 운항에 의존해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

농취증 미제출에 의한 보증금 몰수 가능성.

분묘 이장 문제로 인한 추가 비용 및 분쟁 발생 가능성.

기호(1) 맹지로 인한 토지 가치 하락 및 개발 제한.

지목과 현황이 다른 기호(2) 토지의 현황 도로 사용에 대한 명확한 권리 확인 필요.

5.2. 개발 리스크

도서지역 및 농경지 특성상 개발행위허가 절차가 까다로울 수 있으며, 건축계획심의대상구역(기호2)은 추가적인 심의 절차를 요구합니다.

주변에 혐오시설은 감정평가서상 확인되지 않았으나, 도서지역의 특성상 기반 시설(폐기물 처리 등) 접근성은 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 우도라는 희소성 높은 입지의 토지라는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 의무, 맹지(기호1), 그리고 연고 미상의 분묘(기호 1) 소재라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 매수 희망자는 농지 취득 자격 요건을 사전에 면밀히 검토하고 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

장기적인 투자가치: 우도는 제주도의 대표 관광지로, 장기적으로 토지 가격 상승 여력이 높고 개발 수요가 꾸준합니다.

계획관리지역: 비교적 개발 규제가 낮은 계획관리지역에 속하여 향후 건축 등 활용 가능성이 높습니다.

토지 활용 다양성: 기호(3) 토지가 도로에 접하고 있어 개발 진입로를 확보하고 있으며, 기호(2) 토지는 현황 도로로 이용되어 추후 활용에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

저평가된 감정가: 초기 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 경우, 상기 리스크를 감안하더라도 충분한 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다. (입찰 시점에 시세 확인 필수)

법원 정보

제주지방법원 경매3계